O mercado imobiliário de Buenos Aires atravessa um momento complexo: as transações permanecem estáveis, os preços não avançam e o crédito imobiliário, por enquanto, não impulsiona a demanda. No entanto, um novo perfil de comprador parece mudar o cenário.
Atualmente, cresce a entrada de dólares do exterior, sobretudo para empreendimentos premium em construção na cidade. Estrangeiros e argentinos que vivem fora do país voltam a olhar para Buenos Aires como uma alternativa de investimento.
Dados do Colégio de Tabeliães da Cidade de Buenos Aires mostram que, em julho de 2026, foram registradas 6.051 escrituras de compra e venda, 9% menos do que as 6.651 operações realizadas no mesmo mês de 2025.
Na comparação com junho, quando foram contabilizadas 5.990 escrituras, no entanto, houve alta de 1,02% nos atos. O valor total das transações chegou a 1,068 trilhão de pesos argentinos, 9,37% acima do registrado um ano antes.
Ou seja, o nível de atividade permanece próximo ao do ano passado, mas ainda existe um estoque elevado de imóveis usados, que funciona como um limite para os preços. Segundo dados da Zonaprop, os valores acumulam alta de apenas 1% no ano.
“Hoje, o mercado está muito estável. Os preços não subiram por causa do estoque tão elevado de imóveis usados”, explica Nancy Vieitez, presidente da Câmara Imobiliária Argentina.
Para a executiva, a situação pode mudar mais adiante: “O anúncio do ministro da Economia, Luis ‘Toto’ Caputo, em relação ao crédito é uma boa notícia, mas isso só será sentido no primeiro trimestre do ano que vem”.
Mas, enquanto o crédito ainda aguarda para se tornar um fator relevante de demanda, outro tipo de comprador começa a ganhar protagonismo: aquele que chega com dólares em espécie do exterior.
“O fato é que hoje a rentabilidade gerada por um apartamento alugado em Buenos Aires é muito boa. Fica entre 6% e 7%, dependendo da região”, afirma Vieitez.
E acrescenta: “Buenos Aires está barata em termos internacionais, com um preço médio de US$ 2.500 por m², metade de qualquer valor europeu. Isso faz com que não apenas compradores estrangeiros venham para cá, mas também que muitos argentinos que vivem no exterior comprem imóveis na capital para gerar renda”.
A executiva também observa um movimento inverso entre alguns argentinos que já possuem imóveis fora do país.
“Muitos dos que tinham apartamentos nos Estados Unidos estão vendendo esses imóveis para adquirir uma unidade na Argentina, que gera uma rentabilidade maior e tem menor custo de manutenção”, afirma.
O estrangeiro aparece nos projetos em construção
A tendência também começa a ser observada nos novos empreendimentos. No Grupo Nómada, por exemplo, foi identificada uma mudança no perfil dos compradores.
“Hoje vemos muito interesse por parte dos estrangeiros. Palermo é um bairro muito procurado por esse público e, no nosso caso, estamos construindo um edifício premium com padrões internacionais de luxo. Os preços estão baixos e são competitivos para a região”, conta Alex Sakkal, CCO do Grupo Nómada.
O executivo reconhece que o perfil da demanda acabou sendo diferente daquele que haviam imaginado inicialmente. “Quando lançamos o projeto, sabíamos que teríamos um público claro: o investidor do interior do país. Mas ficamos surpresos com compradores dos Estados Unidos e da Europa”, afirma.
A esse grupo se somam argentinos que emigraram e buscam manter um investimento em Buenos Aires. “Também temos argentinos que vivem no exterior e querem manter uma participação na cidade, com serviços de hotelaria e uma localização estratégica como a de Puente Pacífico”, acrescenta Sakkal.
O caso é o Nómada Pacífico, um empreendimento de aproximadamente 40.000 m² que combinará residências, escritórios, um hotel, gastronomia e serviços em um terreno com 63 metros de frente para a avenida Santa Fe. Atualmente, a obra chegou à décima laje das 14 previstas para o edifício, e a entrega das unidades está programada para agosto de 2028. O investimento estimado supera US$ 65 milhões (cerca de R$ 331,5 milhões).
Compradores dos Estados Unidos e da Europa
Em Puerto Madero, também são registradas operações de compradores estrangeiros. Alejandro Ginevra, presidente do GNV Group, proprietário do Madero Harbour, afirma que a companhia realizou negócios com compradores de diferentes países.
“Temos operações com americanos, espanhóis, suíços e alemães. Chama nossa atenção a quantidade de negócios fechados por estrangeiros”, afirma.
Para Ginevra, um dos principais argumentos está na relação entre preço e localização. “A principal razão é que a Argentina está barata em comparação com outras cidades importantes do mundo. Soma-se a isso a tranquilidade que existe hoje deste lado do mundo. Estamos longe da guerra, e isso acrescenta muito”, explica.
O fenômeno não se limita a um único empreendimento. “Vendemos para estrangeiros em nossos quatro projetos que estamos comercializando, entre eles o SLS, no Uruguai. Com uma média entre US$ 5.000 e US$ 9.000 por m²”, detalha.
Segundo Ginevra, boa parte desses compradores já tem algum vínculo com o país. “Eles costumam ter alguma relação com a Argentina, seja familiar ou por meio de uma relação de negócios. Os argentinos que vivem no exterior também estão investindo muito aqui”, afirma.
A comparação com outros mercados também aparece entre os argumentos de quem observa uma maior movimentação de capitais em direção à região. “Hoje é uma boa decisão sair do mercado de Miami. É difícil sair dos Estados Unidos por causa da quantidade de trâmites e custos. É muito complicado por causa dos impostos”, afirma Ginevra.
Enquanto os dados gerais ainda mostram um mercado com preços contidos pelo estoque de imóveis, alguns incorporadores começam a observar uma dinâmica diferente em seus próprios projetos de luxo. “O mercado está movimentado. Uma alta iminente dos preços está chegando. Nós já aumentamos os preços em alguns de nossos empreendimentos”, conclui Ginevra.
Matéria publicada originalmente em Forbes Argentina
