O mercado imobiliário de Buenos Aires não decola. Embora os compradores tenham voltado a olhar imóveis e os proprietários tenham retornado ao mercado, o nível de transações permanece semelhante ao do ano passado, enquanto o enorme estoque disponível, somado ao colapso do crédito hipotecário, mantém os preços dos imóveis contidos.
O último relatório da Zonaprop retrata esse cenário. Em agosto, o preço anunciado do metro quadrado dos apartamentos na Cidade de Buenos Aires aumentou apenas 0,2% e chegou a US$ 2.476. No acumulado de 2026, a alta é de apenas 1,1%, enquanto o valor continua 11,5% abaixo do recorde histórico da série.
O retrato é de um mercado que se movimenta, mas que ainda não conseguiu criar as condições para uma escalada dos preços.
Muita oferta para uma demanda que ainda não decola
Um dos principais fatores que explicam o comportamento dos preços é a quantidade de imóveis disponíveis. Em julho, a oferta de propriedades superou 111 mil unidades e apresentou alta de 3% na comparação anual, estendendo para 17 meses consecutivos a tendência de crescimento interanual, segundo dados compilados por Fabián Achával, proprietário da imobiliária homônima e diretor da Radar Inmobiliario.
O dado é relevante porque o aumento do estoque ocorre mesmo em um contexto no qual a demanda começou a apresentar maior movimentação. Ou seja, não faltam compradores, mas também não faltam imóveis para escolher. E, enquanto a oferta continuar crescendo em ritmo maior ou semelhante ao da demanda, os vendedores terão menos margem para transferir rapidamente suas expectativas para os preços.
Isso explica, em parte, por que a recuperação da atividade ainda não se traduz em uma recuperação equivalente dos valores.
Dados do Colégio de Escribanos da Cidade de Buenos Aires mostram que, em julho, foram registradas 6.051 escrituras de compra e venda, ante 6.651 no mesmo mês de 2025. Isso representa uma queda de 9% na comparação anual. Ao mesmo tempo, o valor total das operações aumentou 9,37% e alcançou 1,068 trilhão de pesos argentinos.
Em outras palavras, o mercado não está vendendo muito mais do que há um ano: continua ativo, mas sem um salto no número de transações que permita absorver o estoque acumulado.
O crédito, o grande ausente
A essa equação se soma um dos principais obstáculos para que a demanda ganhe força: o crédito hipotecário despencou.
Segundo dados do Colégio Imobiliário de Buenos Aires, em julho foram formalizadas 959 escrituras com hipoteca, 31,2% menos do que no mesmo mês de 2025. No acumulado do ano, as operações com garantia hipotecária chegaram a 5.111.
A queda é particularmente relevante porque o crédito é um dos mecanismos que poderiam ampliar significativamente o universo de compradores. No entanto, por enquanto, sua participação continua distante dos níveis necessários para gerar uma pressão forte sobre os preços.
Nesse cenário, a nova medida anunciada pelo ministro da Economia, Luis Caputo, tem justamente o objetivo de ampliar os recursos para o financiamento hipotecário. Na semana passada, o funcionário anunciou um plano para impulsionar os créditos hipotecários utilizando 2 trilhões de pesos argentinos provenientes do Fundo de Garantia de Sustentabilidade (FGS) da ANSES, com o objetivo de oferecer aos bancos recursos de financiamento mais adequados aos longos prazos exigidos pelos empréstimos habitacionais.
Mas seu impacto sobre os preços dos imóveis não seria imediato. “A nova medida do ministro da Economia, Caputo, embora estimule a demanda por crédito e acelere a venda de unidades usadas, dificilmente provocará uma alta imediata nos preços dos imóveis devido ao grande estoque existente hoje no mercado”, explica Federico González Rouco, economista especializado em crédito hipotecário.
A definição resume boa parte da dinâmica atual: o crédito pode ajudar a vender mais, mas, antes de provocar uma corrida de preços, o mercado precisa absorver uma parcela significativa da oferta existente.
Construir está cada vez mais caro
A outra particularidade do mercado aparece na comparação entre os preços de venda e o custo de construção.
Em agosto, o custo de construção medido em dólares aumentou 0,8% e acumula alta de 13,8% em 2026. Desde as eleições presidenciais de outubro de 2023, o aumento chega a 131%. Atualmente, construir custa 3,4 vezes mais do que em outubro de 2020, quando foi registrado o menor valor da série, e está 45% acima da média de 2012 a 2025, segundo o relatório da Zonaprop.
No entanto, esse aumento ainda não foi transferido com força para o mercado de imóveis usados. A razão é que o custo de reposição e o preço de mercado estão seguindo dinâmicas diferentes. Construir uma propriedade nova está cada vez mais caro, mas quem tem um imóvel usado para vender enfrenta uma oferta muito ampla e compradores que, em grande medida, continuam dependendo de suas próprias economias ou de um crédito que ainda não recuperou volume.
Quanto vale um apartamento em CABA
Dentro desse cenário de estabilidade, as diferenças entre os bairros continuam enormes. Segundo a Zonaprop, Puerto Madero lidera o ranking dos apartamentos mais caros, com preço anunciado de US$ 6.148 por m². Na sequência aparecem Palermo, com US$ 3.437, e Núñez, com US$ 3.399.
No outro extremo, Lugano registra o menor valor, com US$ 1.056 por m², seguido por Nueva Pompeya, com US$ 1.501, e La Boca, com US$ 1.583.
Em termos de unidades, um apartamento de um ambiente, equivalente a uma quitinete, tem valor médio de US$ 110.196, enquanto um imóvel de dois ambientes fica em US$ 131.272 e um de três ambientes chega a US$ 180.264.
As casas apresentam ainda menos movimentação. O preço médio do metro quadrado ficou em US$ 1.829 em agosto, sem variação no mês e com alta de apenas 0,2% em 2026. Nos últimos 12 meses, o valor das casas aumentou apenas 0,1%.
O mercado de aluguel, outro sinal
Enquanto os preços de venda permanecem contidos, o mercado de aluguel mantém uma dinâmica diferente. O valor médio dos aluguéis anunciados aumentou 1,5% em agosto e acumula alta de 19,2% em 2026, abaixo da inflação do período, que foi de 21,5%.
O aluguel médio em CABA chega a 771.871 pesos argentinos para um apartamento de um ambiente, 886.527 pesos argentinos para um imóvel de dois ambientes e 1.196.413 pesos argentinos para um de três ambientes, segundo a Zonaprop.
Matéria publicada originalmente em Forbes Argentina
