As vendas de imóveis para investimento em Nova York movimentaram US$ 23,69 bilhões (aproximadamente R$ 120,8 bilhões) em 1.914 transações nos três primeiros trimestres de 2026, altas de 9,1% e 7,9%, respectivamente, na comparação com o mesmo período do ano anterior, segundo o relatório New York City All Asset Investment Sales Report Q1–Q3 2026, da Ariel Property Advisors.
O primeiro semestre registrou forte atividade, com o volume financeiro das transações crescendo 36% no primeiro trimestre e 31% no segundo, em relação aos mesmos períodos de 2025. No entanto, o volume movimentado no terceiro trimestre de 2026 recuou 25,2% na comparação anual, para US$ 6,73 bilhões (cerca de R$ 34,3 bilhões). A queda foi provocada principalmente por algumas grandes negociações realizadas no ano passado, com destaque para a venda do edifício 590 Madison Avenue, por US$ 1,08 bilhão (aproximadamente R$ 5,5 bilhões).
Os investimentos permaneceram concentrados em poucos segmentos. Juntos, os setores residencial multifamiliar, desenvolvimento imobiliário e escritórios responderam por quase três quartos do volume financeiro movimentado na cidade nos primeiros nove meses do ano.
Residenciais multifamiliares lideram volume de transações em Nova York até o terceiro trimestre
O segmento residencial multifamiliar foi a maior classe de ativos da cidade entre janeiro e setembro de 2026. O volume financeiro das transações cresceu 7,9% em relação ao ano anterior, para US$ 6,99 bilhões (cerca de R$ 35,6 bilhões). O número de operações avançou 11,5%, para 1.044.
No terceiro trimestre de 2026, entretanto, o volume financeiro caiu 23,3% na comparação anual, para US$ 1,84 bilhão (aproximadamente R$ 9,4 bilhões). Foi o menor resultado trimestral desde o primeiro trimestre de 2024, enquanto as transações acima de US$ 50 milhões recuaram de oito para quatro em relação ao mesmo período do ano anterior.
Com US$ 693,8 milhões (cerca de R$ 3,5 bilhões) em negócios, o Brooklyn superou por uma pequena margem Manhattan (na região abaixo da Rua 96), que registrou US$ 685,2 milhões (aproximadamente R$ 3,5 bilhões), e se tornou o maior mercado de imóveis multifamiliares no terceiro trimestre.
Manhattan apresentou queda anual de 44%, enquanto o norte de Manhattan e o Queens registraram altas de 33% e 27%, respectivamente. O Bronx permaneceu próximo ao patamar do ano anterior, com US$ 123,5 milhões (cerca de R$ 629,9 milhões) em transações, recuo de 5%.
Por segmento, os investimentos em imóveis multifamiliares no terceiro trimestre ficaram concentrados em propriedades sem controle de aluguel. Edifícios predominantemente sujeitos a aluguéis de mercado responderam por 68,3% do volume financeiro total, ante 23,4% dos imóveis majoritariamente sujeitos à estabilização dos aluguéis e 8,3% das moradias populares, segundo o relatório de multifamily da Ariel.
Aluguéis de mercado. Fundamentos sólidos mantiveram os compradores interessados em imóveis multifamiliares com aluguéis definidos pelo mercado. Em Manhattan, o aluguel mediano de novos contratos chegou a US$ 4.900 (aproximadamente R$ 24.990) em setembro, alta de quase 8% em relação ao mesmo mês do ano anterior. O valor igualou o registrado em agosto e ficou pouco abaixo do recorde de US$ 5.000 (cerca de R$ 25.500) alcançado em julho.
Ao mesmo tempo, o número de imóveis anunciados para locação caiu 23%, registrando a 15ª queda mensal consecutiva, informou Jonathan Miller ao The Real Deal. No Brooklyn, o aluguel mediano permaneceu em US$ 4.000 (aproximadamente R$ 20.400), enquanto a quantidade de anúncios recuou 17%.
Aluguéis estabilizados. Os imóveis sujeitos à estabilização dos aluguéis continuaram sob pressão. Muitos proprietários que refinanciaram suas dívidas em 2020 e 2021 agora enfrentam vencimentos de empréstimos com taxas aproximadamente duas vezes maiores, em edifícios cujo valor de mercado caiu pela metade.
O congelamento dos aluguéis aprovado pelo Rent Guidelines Board (Conselho de Diretrizes de Aluguel) em junho entrou em vigor em 1º de outubro, ampliando as dificuldades financeiras dos proprietários.
A reprecificação dos ativos é mais acentuada nas regiões onde os aluguéis são mais baixos. Um exemplo é o portfólio de 306 unidades da Arena Real Estate, em Fordham, vendido por US$ 15 milhões (cerca de R$ 76,5 milhões) no terceiro trimestre, o equivalente a aproximadamente US$ 49 mil (R$ 249,9 mil) por unidade.
Nos demais distritos da cidade, os edifícios sujeitos à estabilização dos aluguéis foram negociados a preços bastante variados, considerando os dados dos seis meses anteriores. Manhattan (abaixo da Rua 96) liderou, com US$ 356 por pé quadrado (aproximadamente R$ 19.993 por m²) e US$ 156 mil (cerca de R$ 795,6 mil) por unidade.
No Queens, os valores chegaram a US$ 193 por pé quadrado (aproximadamente R$ 10.843 por m²) e US$ 155 mil (cerca de R$ 790,5 mil) por unidade. Os preços ficaram acima dos registrados no norte de Manhattan e no Brooklyn, onde as médias foram de US$ 143 (aproximadamente R$ 8.033 por m²) e US$ 137 por pé quadrado (cerca de R$ 7.696 por m²), respectivamente.
Em todos os distritos, os compradores — em sua maioria operadores locais experientes — estão precificando as aquisições com base exclusivamente no fluxo de caixa atual. Isso ocorre porque a Lei de Estabilidade Habitacional e Proteção aos Inquilinos (Housing Stability and Tenant Protection Act, HSTPA), de 2019, encerrou os aumentos de aluguel permitidos quando um imóvel fica desocupado.
Os credores continuam reduzindo sua exposição ao mercado de imóveis com aluguéis estabilizados. A Cerberus, por exemplo, comprou a carteira de US$ 1,3 bilhão (aproximadamente R$ 6,6 bilhões) em empréstimos imobiliários sujeitos à regulação de aluguéis do OceanFirst por cerca de 92 centavos para cada dólar de valor de face.
A ConnectOne está avaliando uma venda em bloco de sua carteira de empréstimos para imóveis com aluguéis estabilizados, transferindo ativos problemáticos para fora dos balanços dos bancos. Já a Pembrook Capital, que realizava 40% de seus negócios em Nova York com financiamentos para habitação popular antes da HSTPA, reduziu sua atuação no segmento. O congelamento dos aluguéis agravou a pressão financeira sobre esses ativos.
Habitação popular. Imóveis com contratos do programa federal Section 8 Housing Assistance Payments (HAP), que prevê pagamentos de auxílio-moradia vinculados às unidades, alcançaram avaliações mais elevadas. Esses contratos contam com mecanismos de reajuste dos aluguéis para valores de mercado (mark-up-to-market) e renovações de longo prazo.
Entre as vendas de destaque no segmento estão o imóvel localizado na 1920 Amsterdam Avenue, negociado por aproximadamente US$ 440 mil (cerca de R$ 2,24 milhões) por unidade e US$ 442 por pé quadrado (aproximadamente R$ 24.823 por m²), e o edifício da 210 Sherman Avenue, vendido por cerca de US$ 393 mil (aproximadamente R$ 2 milhões) por unidade e US$ 412 por pé quadrado (cerca de R$ 23.138 por m²).
Em comparação, imóveis enquadrados no Article XI, com alterações previstas na Section 610 e contratos com a HRA (agência municipal de recursos humanos de Nova York), foram negociados a valores menores. Entre eles está o portfólio Prospect Park South, cuja venda foi intermediada pela Ariel em fevereiro passado por US$ 79,9 milhões (aproximadamente R$ 407,5 milhões), ou cerca de US$ 206 mil (R$ 1,05 milhão) por unidade e US$ 194 por pé quadrado (aproximadamente R$ 10.900 por m²).
Volume de terrenos para desenvolvimento em Nova York cresce para US$ 5,2 bilhões no ano
O volume financeiro das transações de terrenos e imóveis destinados ao desenvolvimento imobiliário aumentou 9,7% nos primeiros nove meses de 2026, na comparação anual, para US$ 5,24 bilhões (cerca de R$ 26,7 bilhões), distribuídos em 326 operações. O valor médio por negócio chegou a US$ 16,1 milhões (aproximadamente R$ 82,1 milhões), segundo o relatório All Asset.
O Brooklyn respondeu por aproximadamente 40% das transações nos três primeiros trimestres, enquanto o volume financeiro movimentado no Queens mais que dobrou, alcançando US$ 1,15 bilhão (cerca de R$ 5,9 bilhões).
No terceiro trimestre de 2026, o volume financeiro recuou para US$ 1,47 bilhão (aproximadamente R$ 7,5 bilhões), queda de 37% em relação ao mesmo período do ano anterior. O resultado refletiu, principalmente, o volume expressivo de US$ 1,5 bilhão (cerca de R$ 7,7 bilhões) em vendas de terrenos para desenvolvimento em Manhattan no terceiro trimestre de 2025.
Os empreendimentos residenciais para locação dominaram os projetos impulsionados por mudanças regulatórias. Desde o início do ano, os incorporadores protocolaram pedidos para construir 40.067 novas unidades líquidas, alta de 46%, com destaque para Brooklyn e Bronx.
Entre os edifícios propostos no âmbito do programa 485-x, 91% tinham menos de 100 unidades, ficando abaixo do limite de tamanho associado às exigências salariais do programa.
Os empreendimentos de condomínios residenciais ficaram concentrados em terrenos de alto padrão em Manhattan e na região do Brooklyn conhecida por suas casas de pedra marrom (brownstones). Entre as operações de destaque estão a aquisição, pela Alchemy Properties, de uma garagem desocupada em Tribeca, na 56 North Moore Street, por US$ 58,5 milhões (aproximadamente R$ 298,4 milhões).
Já o consórcio formado pela Tavros e pela Atlas pagou US$ 143 milhões (cerca de R$ 729,3 milhões) pelo terreno na 304 Pearl Street, um dos últimos ainda habilitados a receber os benefícios fiscais do programa 421a.
As conversões de imóveis diminuíram no terceiro trimestre, com 12 operações avaliadas em US$ 220,7 milhões (aproximadamente R$ 1,1 bilhão), ante 15 transações que somaram US$ 639,8 milhões (cerca de R$ 3,3 bilhões) um ano antes.
Manhattan respondeu por 24 das 42 operações de conversão realizadas na cidade entre janeiro e setembro. Uma das principais foi a aquisição do edifício 1 Whitehall Street por Nathan Berman e Idan Ofer, por US$ 104,5 milhões (aproximadamente R$ 532,9 milhões). A compra foi realizada junto à LoanCore, que havia assumido o imóvel por meio de um processo de execução hipotecária.
A Extell reuniu terrenos ao longo da quadra da Park Avenue entre as ruas 54 e 55 para construir uma torre comercial. No terceiro trimestre, a incorporadora pagou US$ 450,8 milhões (cerca de R$ 2,3 bilhões) pelos imóveis localizados nos números 405 e 417 da Park Avenue, além de outros US$ 72,7 milhões (aproximadamente R$ 370,8 milhões) por terrenos adjacentes na East 55th Street.
Já a Bally’s desembolsou US$ 156,6 milhões (cerca de R$ 798,7 milhões) por uma área de 16 acres (aproximadamente 64.750 m²) em Ferry Point, no Bronx, para desenvolver um complexo de cassino e resort.
A Ariel Property Advisors intermediou US$ 45,7 milhões (aproximadamente R$ 233 milhões) em vendas de terrenos em Gowanus, incluindo a propriedade na 604 Union Street, negociada por US$ 11 milhões (cerca de R$ 56,1 milhões) no terceiro trimestre, e a venda de US$ 29,7 milhões (aproximadamente R$ 151,5 milhões) do imóvel localizado na 261 Walton Avenue, no bairro de Mott Haven, no Bronx.
Vendas de escritórios somam US$ 5,2 bilhões até setembro, enquanto locações sustentam demanda de investidores
As vendas de escritórios movimentaram US$ 5,20 bilhões (cerca de R$ 26,5 bilhões) desde o início de 2026 até o terceiro trimestre, uma queda de 2,8% em relação ao ano anterior. Apesar do recuo, o volume foi mais que o dobro do registrado no mesmo intervalo de dois anos antes.
O número de transações aumentou 5,6%, para 95.
No terceiro trimestre de 2026, o volume financeiro das vendas de escritórios caiu 31,4% na comparação anual, para US$ 1,70 bilhão (aproximadamente R$ 8,7 bilhões). O resultado refletiu, em grande parte, a venda do edifício 590 Madison Avenue por US$ 1,08 bilhão (cerca de R$ 5,5 bilhões) no terceiro trimestre de 2025. Por outro lado, o número de operações subiu de 27 para 33.
O mercado de locação manteve o interesse dos compradores. A taxa de disponibilidade de escritórios em Manhattan caiu para 12,4% no terceiro trimestre, o menor nível desde agosto de 2020. Foi também o décimo trimestre consecutivo em que o indicador recuou ou permaneceu estável, segundo a Colliers.
O segmento TAMI — tecnologia, publicidade, mídia e serviços de informação — respondeu por 34% das locações realizadas no terceiro trimestre, impulsionado pela demanda de empresas de inteligência artificial.
Os compradores pagaram por imóveis com alta ocupação e contratos de aluguel abaixo dos valores de mercado. A Meadow Partners adquiriu da SL Green o edifício 10 East 53rd Street, com 95% de ocupação, por US$ 310 milhões (aproximadamente R$ 1,6 bilhão).
Um grupo liderado pela L&L Infinite desembolsou US$ 245 milhões (cerca de R$ 1,2 bilhão) pelo imóvel localizado na 600 Third Avenue. Já a 60 Guilders e a Sentry Realty pagaram US$ 238 milhões (aproximadamente R$ 1,2 bilhão) pelo edifício 1441 Broadway.
Os bancos regionais foram responsáveis pela maior parte dos financiamentos concedidos a imóveis comerciais de escritórios. Já os fundos de crédito, as seguradoras de vida e os títulos lastreados em hipotecas comerciais (CMBS, na sigla em inglês) financiaram as transações de maior porte, incluindo o empréstimo de US$ 480 milhões (cerca de R$ 2,4 bilhões) estruturado por meio de CMBS para a Park Avenue Tower.
A maior transação do segmento de escritórios entre janeiro e setembro foi a aquisição da Park Avenue Tower, localizada no número 65 da East 55th Street, pela SL Green. A empresa pagou US$ 730 milhões (aproximadamente R$ 3,7 bilhões) à Blackstone e a George Klein em janeiro. A operação foi financiada com um empréstimo de US$ 480 milhões (cerca de R$ 2,4 bilhões) lastreado em títulos CMBS.
Fundamentos sólidos e capital pragmático impulsionam as transações
O mercado imobiliário comercial de Nova York apresentou, nos primeiros nove meses de 2026, uma adaptação às novas condições regulatórias e financeiras, em vez de um movimento de retração.
Embora o terceiro trimestre tenha registrado uma queda expressiva no número de megatransações que chamam a atenção do mercado, em comparação com os picos do ano anterior, o ritmo contínuo de negócios e a demanda consistente por locações seguem sustentando o setor. Os fatores incluem desde os recordes nos aluguéis residenciais até a absorção de espaços corporativos impulsionada por empresas de inteligência artificial.
Com os investidores institucionais adotando uma postura mais cautelosa, operadores locais experientes e compradores privados vêm assumindo um papel ativo na definição do ritmo do mercado. Esses investidores priorizam ativos com geração imediata de fluxo de caixa, condições regulatórias favoráveis e preços ajustados à nova realidade do setor.
Para ler o relatório All Asset Investment Sales Report Q1–Q3 2026, da Ariel Property Advisors, clique aqui. O relatório Q3 2026 Multifamily Quarter in Review New York City, também da Ariel, está disponível aqui.
Matéria publicada originalmente em Forbes.com
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