O que saber antes de investir em imóveis

Tinnakorn Jorruang/Getty Images
Tinnakorn Jorruang/Getty Images

É difícil desapegar de uma ideia que deu certo por tanto tempo, mas investir em imóveis atualmente pode ser mais oneroso do que proveitoso

Quando a Segunda Guerra Mundial acabou, o mundo foi tomado por um imenso otimismo, o que resultou em um crescimento no número de filhos por famílias. Esse aumento na quantidade de partos foi acompanhado por uma forte redução na mortalidade infantil, ocasionando um grande crescimento da população mundial.

Assim, a geração que nasceu após o fim da Segunda Guerra passou a ser chamada de Baby Boomers, ou “explosão de bebês”.

Em 1950, a população brasileira era de 54 milhões de pessoas. Desse contingente, cerca de dois terços viviam no campo e 60% tinham menos de 25 anos.

Atualmente somos 211 milhões de brasileiros, 15% vivendo no campo e 36% com menos de 25 anos. Assim, a população das cidades aumentou 900% em 70 anos. Considerando apenas a população urbana que costuma viver em casa própria, ou seja, pessoas com mais de 25 anos, o aumento foi de quase 1.500%.

O reflexo disso foi o crescimento das cidades brasileiras e a valorização dos terrenos urbanos.

Quem investiu em imóveis no Brasil nas últimas décadas teve, de forma geral, uma rentabilidade expressiva, o que explica a grande atratividade que esses investimentos despertam na geração dos Baby Boomers. Porém, um dos maiores erros ao investir é se guiar pelo espelho retrovisor. Para investir bem, é preciso olhar para a frente, não para o passado.

As projeções indicam que a população brasileira deve crescer mais 8%, atingindo os 230 milhões de habitantes em 2046, quando começará a diminuir. É provável que o percentual de pessoas vivendo em áreas rurais até cresça em função da facilidade de trabalho remoto.

Assim, as cidades brasileiras não vão repetir o crescimento do passado recente, e os terrenos urbanos não vão continuar tendo a pressão de preços que tiveram.

O investimento em imóveis, de uma forma geral, tem baixa liquidez. Além disso, a atividade de administração não costuma ser simples. As construções sofrem depreciação, e as mais antigas precisam de constantes manutenções. Os impostos sobre a renda dos imóveis são elevados; na venda, mesmo a variação decorrente da inflação, é tributada. Também a justiça brasileira costuma ser muito lenta para resolver questões legais referentes a locatários inadimplentes.

O sonho de desfrutar a aposentadoria com a rentabilidade de uma carteira de imóveis frequentemente se transforma em um pesadelo. O problema é que não é simples abandonar um comportamento que foi vencedor por tanto tempo. Quem ganhou muito dinheiro com seus investimentos em imóveis tem uma dificuldade natural de perceber que o jogo pode estar mudando de maneira muito rápida.

De uma forma geral, as carteiras de investimentos de brasileiros das classes mais elevadas e que já passaram dos 50 costumam ter uma proporção de investimentos em imóveis muito maior do que o recomendado nessa fase da vida.

Tanto na minha atuação como planejador financeiro quanto na atividade de educação para outros profissionais que atuam na área, percebo o quão difícil é mostrar aos Boomers que a mágica da valorização dos imóveis não deve se repetir no futuro e que esse tipo de investimento é uma das piores formas para se desfrutar de uma aposentadoria tranquila.

Investimentos diversificados em títulos públicos ou privados que pagam juros, planos de previdência ou mesmo a compra de uma renda vitalícia são muito mais adequados para o momento da fruição do capital acumulado durante a vida.

Para aqueles que continuam acreditando em investimentos em imóveis, os fundos imobiliários têm inúmeras vantagens para quem quer auferir renda. A tributação é menor e é possível vender facilmente as cotas – enquanto o imóvel só pode ser vendido em sua totalidade, as cotas dos fundos imobiliários podem ser vendidas lentamente. E existe uma gestão profissional para cuidar dos imóveis, geralmente, muito mais barata do que a de uma imobiliária.

Aprender coisas novas sempre traz dificuldades. Porém o mais difícil é desaprender aquilo que funcionou tão bem durante tanto tempo.

Jurandir Sell Macedo Jr é doutor em finanças comportamentais, professor universitário e, desde 2003, ministra na Universidade Federal de Santa Catarina a primeira disciplina de finanças pessoais do Brasil. É autor de inúmeros livros sobre educação financeira e tem pós-doutorado em psicologia cognitiva pela Université Libre de Bruxelles. Escreve sobre Finanças 50+ sempre às quintas-feiras. Instagram @jurandirsell E-mail [email protected]

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