O mercado de leilões imobiliários movimentou R$ 420 bilhões em 2025, segundo dados da plataforma SPY Leilões. Foram 299.732 leilões registrados no país, com 116,6 mil arremates apenas no primeiro semestre, alta de 25,1% frente ao mesmo período de 2024.
Se até hoje você considerava que leilão de imóveis era algo exclusivo para especialistas, talvez seja o momento de repensar, pois esses números já não podem ser considerados dados de nicho, mas sim o retrato de uma classe de ativo com racional macroeconômico próprio.
O motor duplo: juros de dois dígitos e inadimplência recorde
A Selic saiu do pico de 15% ao ano, mantido entre junho de 2025 e março de 2026, e foi cortada para 14,25% em junho, e as projeções do mercado são de que 2026 feche com taxa de juros entre 13,5% e 14%. Mesmo em trajetória descendente, os juros seguem em patamar de dois dígitos por mais tempo do que o mercado antecipava, e isso produz dois efeitos simultâneos que sustentam a tese de leilões.
Um desses efeitos é a pressão sobre famílias endividadas: a inadimplência do consumidor brasileiro está em nível recorde, com 81,7 milhões de pessoas inadimplentes e reincidência de 42% entre quem já estava nessa condição há uma década. Quando o custo de rolagem da dívida supera a capacidade de pagamento, a retomada do imóvel pelo credor é o desdobramento natural, e a esteira de leilões se alimenta dessa dinâmica.
O segundo efeito é o contraponto do crédito tradicional: as taxas do Sistema Financeiro da Habitação seguem entre 10,5% e 12% ao ano porque o funding vem da poupança, não do CDI. A Selic pode cair, mas o financiamento imobiliário não acompanha esse movimento ponto a ponto. Em fevereiro de 2026, os financiamentos com recursos da poupança caíram 7% na comparação anual.
A consequência é que o crédito tradicional segue caro e de acesso desigual, e isso não compete com o leilão, mas sim o complementa. São duas vias com dinâmicas próprias, e a janela de oportunidade, ao meu ver, se abre exatamente nessa fricção.
O retorno vem da entrada, não da valorização
O desconto médio de arrematação em leilões é de 37,3% sobre o valor de avaliação oficial, segundo a Abraim, com prazo médio de 45 dias entre edital e arrematação. Esse é o número que sustenta a tese, e ele precisa ser lido em contraste com o que acontece no mercado tradicional.
O índice FipeZap registrou alta de 2,42% nos preços residenciais no primeiro semestre de 2026, abaixo da inflação do período. Em 12 meses, a valorização acumulada dos imóveis residenciais está em 5,59%. A valorização orgânica do mercado tradicional não está nem cobrindo a inflação, quanto menos competindo com a Selic ou com o CDI.
Isso significa que comprar no mercado tradicional e esperar valorização é, em termos reais, uma aposta que está perdendo para a renda fixa. Comprar em leilão com desconto de 37,3% significa entrar num ativo já com margem de segurança incorporada no preço de aquisição, e o retorno não depende do mercado subir, depende de o desconto ser real e a liquidez de saída existir.
Benjamin Graham falava da margem de segurança como a diferença entre o preço pago e o valor intrínseco do ativo, e no caso dos leilões imobiliários essa margem não é uma busca, é uma condição estrutural da mecânica de arrematação, ou seja, investidor não precisa prever o futuro, precisa verificar se o desconto é genuíno.
Além disso, há um insight que merece atenção: os leilões funcionam como termômetro do setor imobiliário, manifestando sinais de aquecimento ou viradas de mercado antes dos indicadores convencionais, porque o volume de arrematações e o perfil dos compradores traduzem pressões macroeconômicas em tempo quase real. Quem lê os leilões hoje está vendo o que o FipeZap vai mostrar daqui a alguns meses.
Uma tendência que se consolida em 2026
Ainda que fora do universo específico de leilões, há uma evidência que contextualiza bem o movimento no setor imobiliário: a base de investidores em fundos imobiliários na B3 passou de menos de 200 mil cotistas em 2019 para 3,13 milhões em março de 2026, com pessoa física respondendo por cerca de 74% das posições custodiadas.
O brasileiro já entendeu que imóvel como ativo não precisa significar um apartamento físico na sua cidade, e o salto dos FIIs mostra que o apetite por renda imobiliária está em alta estrutural. O leilão é o próximo passo de quem quer ir além do papel e comprar o ativo real com desconto na entrada.
A complexidade é o filtro, não o obstáculo
Leilão de imóveis é uma modalidade de investimento com especificidades e quem entra achando que é só arrematar barato e vender caro, descobre rápido que os descontos que podem extrapolar os 50% têm razões que o justificam. Se você fez o trabalho de verificar a condição do imóvel, a liquidez da região, e os custos totais, incluindo impostos e taxas, então não precisa torcer por valorização, porque o retorno já está embutido na entrada.
Compreender essa complexidade é o que possibilita identificar oportunidades. Se você quer entender se um leilão faz sentido para você, a pergunta não é “quanto vou ganhar?”, mas “estou comprando com desconto suficiente sobre a avaliação para ter margem de segurança na saída?”.
O leilão imobiliário movimenta bilhões, com racional macroeconômico sólido e margem de segurança estrutural e, na prática, a barreira de entrada é técnica, não financeira, e barreira técnica se supera com conhecimento.
