O mercado imobiliário de luxo e superluxo na cidade de São Paulo, que tem na avenida Faria Lima e adjacências um de seus principais eixos, vem se inclinando mais para a região oeste da capital. Entre os meses de abril e junho deste ano, a cada unidade residencial de luxo ou superluxo lançada no Itaim Bibi, sete foram disponibilizadas ao mercado no bairro de Pinheiros.
Segundo os dados da consultoria Brain Inteligência Estratégica disponibilizados em exclusividade à Forbes, foram lançadas no último trimestre deste ano 1.146 unidades destinadas aos super-ricos na capital paulista. Pinheiros concentrou 302 unidades, ou 26,5% do total, liderando as novas opções de moradia de luxo ou superluxo. Já o Itaim Bibi lançou 50 unidades, ou 4,36% do total.
Vila Mariana, outro bairro fora do eixo tradicional de superluxo como Jardins, Vila Olímpia, Moema, além do próprio Itaim Bibi, registrou 195 unidades lançadas (17,02%). Confira abaixo a lista com os 10 bairros com maior número de lançamentos de imóveis de luxo e superluxo.
- Pinheiros: 302;
- Vila Mariana: 195;
- Moema: 114;
- Jardim Paulista: 102;
- Cerqueira César: 92;
- Vila Madalena: 80;
- Cidade Monções: 64:
- Itaim Bibi: 50;
- Indianópolis: 45;
- Jardins: 44.
São caracterizadas como luxo as unidades residenciais com valor na planta a partir de R$ 2 milhões. Já as de superluxo são aquelas com valor a partir de R$ 4 milhões.
Esse seleto mercado representou um total de 3,8% de todas as unidades residenciais lançadas na cidade de São Paulo entre os meses de abril a junho deste ano. A quantidade de unidades lançadas neste último trimestre mais do que dobrou em relação a igual período de 2024, passando de 435 para 1.146. Já o VGV (Valor Geral de Vendas) subiu 121%, passando de R$ 3,2 bilhões no segundo trimestre de 2024 para os atuais R$ 7,1 bilhões.
Dois são os fatores que explicam essa evolução: a elevação de valores dos imóveis para o segmento de superluxo, e a metragem, que acaba por impactar no ticket médio de cada uma delas.
Seja em Pinheiros, Itaim Bibi, Jardins ou Vila Mariana, a expectativa do mercado imobiliário é de uma estabilização tanto na quantidade de lançamentos quanto de vendas até setembro. Assim como ocorre em todos os anos, espera-se que o quarto trimestre seja o mais forte.
Os números traduzem o que todos os envolvidos nesse mercado já sabem há algum tempo: falta espaço. O estoque de áreas de eixos tradicionais, que já era limitado, vem minguando cada vez mais. O consenso é o de que achar um terreno para erguer um empreendimento nesses bairros é como achar uma agulha no palheiro. E, se encontrar, o potencial de sucesso é enorme, já que ainda são regiões que concentram um grande objeto de desejo para quem quer investir ou simplesmente morar.
Brecha de mercado
Os bairros vizinhos aos campeões de popularidade, e menos tradicionais, ainda possuem brechas por possuírem muitas casas, galpões e outros espaços que podem vir a receber empreendimentos. E estar em outro bairro não significa dizer que o projeto terá qualidade inferior. Lançamentos em regiões fora dos eixos tradicionais não deixam nada a desejar nas características, comodidades e serviços oferecidos.
Muitas vezes, pelo fato de serem erguidos em terrenos maiores, podem até abrigar projetos mais competitivos. “As empresas estão buscando um processo de diferenciação maior. São projetos com cobranding, arquitetos e paisagistas muito famosos”, avalia Fábio Araújo, CEO na Brain Inteligência Estratégica.
Uma das empresas que diversificaram a oferta para outras regiões além das tradicionais foi a SKR, que já lançou cinco empreendimentos em Pinheiros e outros dois na Vila Mariana. “São bairros que estão próximos à Paulista, parque do Ibirapuera, que têm um eixo de transporte muito bem definido e a localização é bem próxima daquelas de alto luxo”, afirma Fábio Arruda, diretor de novos negócios da SKR.
Um desses empreendimentos da SKR é o Leaf Loefgren, que dá vista para o Parque do Ibirapuera. Assinado pelo escritório de arquitetura Perkins&Will, é um dos finalistas do World Architecture Festival 2025, uma dos premiações mais importantes do setor.
Outro exemplo é o Aire Alto de Pinheiros, da linha LifeStyle Boutique by Trisul. Mesmo ocupando uma área de 2.600 metros quadrados, ele dispõe de apenas 56 unidades com metragens que partem de 123 metros quadrados a até 305,3 metros quadrados.
Oportunidades do mercado
O que os empreendedores que produzem imóveis para o mercado de luxo e superluxo também enxergam nessas outras regiões é a liquidez. A prova disso é que, mesmo concentrando um dos menores números de unidades lançadas, o Itaim Bibi continua sendo o bairro com maior valor de metro quadrado na cidade de São Paulo: R$ 47.500 o último trimestre, bem acima dos R$ 25.294 na Vila Madalena, vizinha a Pinheiros, segundo os dados da Brain.
Confira abaixo o ranking com os 10 bairros com maiores valores por metro quadrado de imóveis de luxo e superluxo:
- Itaim Bibi: R$ 47.500;
- Vila Nova Conceição: R$ 44.193;
- Cerqueira César: R$ 40.825;
- Jardim Paulista: R$ 39.101;
- Pinheiros: R$ 35.606;
- Moema: R$ 35.287;
- Paraíso: R$ 32.638;
- Indianópolis: R$ 31.250;
- Vila Olímpia: R$ 30.107;
- Vila Madalena: R$ 25.294.
Analistas do mercado indicam que essa movimentação que se vê agora pode se expandir para outros bairros nos próximos anos. Entre eles estão o bairro de Higienópolis e Bela Vista, no centro da cidade de São Paulo.
