Miami voltou a se afirmar, em 2025, como o principal destino dos Estados Unidos para compradores internacionais de imóveis residenciais. O volume financeiro das aquisições estrangeiras no sul da Flórida alcançou US$ 4,4 bilhões, um crescimento de 42% em relação ao ano anterior, segundo o Perfil de Compradores Internacionais de Imóveis 2025, divulgado pela Associação de Corretores de Imóveis de Miami, conhecida pela sigla em inglês MIAMI.
O avanço não se restringe ao valor investido. O número de transações também acelerou, com 5.300 imóveis adquiridos por compradores globais, numa alta de 33% em apenas um ano. O desempenho coloca Miami na liderança absoluta entre os mercados americanos em volume de compras internacionais e reforça a leitura de que a cidade deixou de ser apenas um destino de segunda residência para se consolidar como um ativo global de proteção patrimonial. “Miami é onde o mundo quer estar”, afirma Alfredo Pujol, presidente do Conselho da MIAMI.
Para Antônio Primo, sócio da DaGrossa Capital e há mais de quatro décadas radicado na Flórida, os números refletem um movimento estrutural que vem se desenhando há anos e que agora aparece com clareza nas estatísticas. Segundo ele, a leitura correta do mercado exige observar a evolução ao longo do tempo. “Quando você olha o gráfico, vê que 2020 teve atividade, 2021 foi um boom muito relevante, 2022 sofreu uma queda de 30% a 40%, 2023 se manteve, 2024 voltou a subir e 2025 explodiu de novo. Isso acontece porque a transição de pessoas e empresas para Miami demora de três a dez anos”, explica.
Na avaliação de Primo, o ponto de virada ocorreu quando grandes empresas e instituições globais decidiram transferir operações inteiras para a cidade, e não apenas ativos ou executivos isolados. “Quando companhias como a Citadel, a FIFA e outros grupos desse porte escolhem Miami como base, isso não é um compromisso de curto prazo. São decisões de 20 ou 30 anos, que mudam completamente a dinâmica econômica e imobiliária da região”, afirma.
Esse movimento, segundo ele, gera um efeito cumulativo. Executivos, fornecedores, prestadores de serviço e famílias passam a demandar moradia, infraestrutura e serviços, pressionando o mercado de forma contínua. “Essas pessoas não se mudam da noite para o dia. Elas têm filhos, cônjuges, negócios. É por isso que o impacto vem em ondas, e é exatamente isso que estamos vivendo agora”, diz.
Para profissionais brasileiros que atuam diretamente no mercado, os dados confirmam que o crescimento não é pontual. “O recente aumento de 42% nas transações imobiliárias em Miami não é apenas um número isolado; é a confirmação de um movimento que vínhamos observando há tempos. Não estamos falando de uma alta especulativa, mas de um fluxo consistente de capital internacional em busca de segurança, previsibilidade e proteção patrimonial”, afirma Leonardo Leão, CEO e fundador do Leao Group.
Capital estrangeiro ganha peso estrutural no mercado local
Em 2025, compradores internacionais responderam por 15% de todas as vendas residenciais em Miami, uma proporção sete vezes superior à média nacional dos Estados Unidos, que gira em torno de 2%.
No recorte nacional, o sul da Flórida concentrou cerca de 10% de todas as transações internacionais de imóveis residenciais do país, consolidando a região como a principal porta de entrada do capital global no mercado imobiliário americano.
Além do volume, a diversificação geográfica chama atenção. Compradores de 55 países diferentes estiveram ativos no mercado local, diluindo riscos associados a crises regionais específicas e aumentando a resiliência do setor.
Segundo Carlos Bonetti, CEO da Bonetti Properties Miami, esse movimento também reflete uma mudança no comportamento do investidor americano de alta renda. “O nova-iorquino bilionário cansou de pagar quatro impostos, municipal, estadual, federal e sobre seu patrimônio, e foi morar na Flórida, começando a comprar as propriedades mais caras”, afirma. “Miami se consolidou como a capital da América Latina, mas também como um destino estratégico para grandes fortunas americanas”, diz Bonetti.
Essa mudança tornou o mercado mais equilibrado e menos dependente exclusivamente do capital estrangeiro.
“Antes da pandemia, 60% a 70% dos compradores em Miami eram estrangeiros. Hoje, a maioria é americana. Isso torna o mercado mais resiliente, O investidor estrangeiro continua muito relevante, mas passou a ser um complemento, não o único motor”
Antônio Primo, sócio da DaGrossa Capital
O diferencial brasileiro: alto valor, liquidez e vida urbana
Dentro desse cenário global, o Brasil se destaca pelo perfil do investimento. O país ocupa a terceira posição no ranking de compradores internacionais, tecnicamente empatado com o México, representando 7% das transações estrangeiras no sul da Flórida.
O dado mais expressivo, no entanto, está no ticket médio. Em 2025, brasileiros pagaram, em média, US$ 777.400 por imóvel, valor significativamente superior à média geral dos compradores internacionais, que foi de US$ 558.700. Entre os principais países, o Brasil fica atrás apenas do México, superando Colômbia e Argentina, o que evidencia um perfil mais patrimonial e estratégico.
O comportamento do investidor brasileiro também aponta preferência clara por liquidez e localização, já que 73% adquiriram imóveis em áreas urbanas centrais, a maior taxa entre todas as nacionalidades analisadas, enquanto 63% optaram por condomínios verticais, reforçando a busca por praticidade, segurança e potencial de locação.
Os números podem ser ainda maiores
Para Ricardo Dunin, fundador da North Development, os dados oficiais podem subestimar a real presença latina e brasileira no mercado local. “Há muito tempo Miami é um local de proteção patrimonial. Esses números podem ser ainda maiores; muita gente, colombiano, brasileiro, já tem endereço nos Estados Unidos e não aparece como comprador estrangeiro nas estatísticas”, explica.
Segundo ele, que possui quatro empreendimentos em Miami com unidades entre US$ 559 mil e US$ 1,4 milhão, o crescimento do sul da Flórida tem efeito cumulativo difícil de reverter. “Funciona como uma bola de neve. Quanto mais gente vem, mais gente quer vir. O crescimento da região é muito consistente, e não vejo esse movimento mudando no médio prazo”, afirma Dunin.
Imóvel como parte de uma estratégia de vida internacional
Além do volume financeiro, o perfil da demanda também evoluiu. Embora o relatório da MIAMI aponte que 93% dos compradores estrangeiros escolhem Miami por segurança, rentabilidade e localização, profissionais do setor observam uma sofisticação clara nas motivações.
“Hoje, as pessoas não buscam apenas um imóvel no exterior; elas querem estruturar uma vida internacional. O investimento imobiliário virou parte de uma estratégia maior, que envolve residência, planejamento patrimonial e eficiência fiscal”
Leonardo Leão, CEO da Leao Group
Essa leitura é reforçada pelo alto nível de liquidez do mercado, tendo em vista que 51% das compras internacionais em Miami foram feitas à vista, reduzindo a exposição a juros, crédito bancário e volatilidade financeira.
Na visão de Antônio Primo, é essa combinação que explica a força e a longevidade do movimento. “Miami virou uma potência econômica global. Hoje atrai capital da América Latina, da Europa, do Oriente Médio e da Ásia. Não é mais um ciclo imobiliário comum, é uma transformação estrutural baseada em decisões de longo prazo”, diz.
