O TRX Real Estate (TRXF11) vendeu um pacote de 15 imóveis para o BRC Renda Urbana – fundo fechado gerido pela Unitas e BR Capital – pela cifra de R$ 207,2 milhões.
O pagamento do negócio fechado pelo TRXF11 será feito integralmente em cotas de nova emissão do próprio BRC. Em outras palavras, o FII da TRX não recebe dinheiro vivo pela transação, mas sim participação no fundo comprador, que é um fundo imobiliário de emissão restrita – ou seja, não possui cotas negociadas na bolsa de valores.
O portfólio vendido reúne ativos heterogêneos e espalhados por cinco estados e dez cidades.
Do total de ativos, 11 deles são agências bancárias da Caixa Econômica Federal.
As agências da Caixa são distribuídas em cidades como Rio de Janeiro, Niterói, São Gonçalo, Jundiaí, São Paulo, Curitiba, Salvador e São Luís.
Além das agências, o pacote inclui:
- Duas lojas do Extra (GPA), em Vila Mariana e Diadema
- Uma loja ocupada pela Dasa e Americanas na Praça Seca (RJ)
- O Centro Comercial Grande Center, em São Luís (MA)
Todos os contratos são do tipo típico, com vencimentos que vão de setembro de 2029 a maio de 2045, dependendo do inquilino.
A operação foi precificada a um cap rate médio de 8,13% ao ano, em linha com os laudos de avaliação mais recentes dos imóveis.
Para a operação, o lucro líquido estimado é de R$ 31,9 milhões, o que equivale a R$ 0,51 por cota do TRXF11.
Considerando todos os ativos e o período de investimento do fundo, as estimativas da TRX apontam para uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 38,4% ao ano, correspondente a 107% do CDI no mesmo intervalo.
O racional para a venda deriva da menor relevância estratégica dos ativos perante o portfólio do fundo.
“São ativos táticos e com menor representatividade no portfólio do TRXF11. Essa movimentação permite à TRX otimizar a alocação de tempo e recursos, concentrando esforços na gestão e desenvolvimento dos ativos considerados estratégicos do TRXF11 e do TRXB11, onde há maior potencial de geração de valor”, diz o comunicado.
Outro argumento citado pela gestora, em comunicado, é liquidez. Isso, considerando que o movimento de receber cotas do BRC em vez de imóveis físicos dá mais flexibilidade ao fundo, que pode eventualmente monetizar essa posição no mercado secundário sem precisar vender tijolo.
No lado da ponta compradora, o BRC Renda Urbana figura como um fundo ainda em fase inicial de montagem de portfólio.
Seu primeiro ativo foi uma posição majoritária no Shopping Center Lapa, em São Paulo, próximo ao terminal de ônibus e trem da Lapa.
Impacto no portfólio
Em termos de impacto no portfólio, a operação reduz o número de imóveis do fundo imobiliário de 121 para 106 e o valor investido cai cerca de 2,26%, de R$ 7,49 bilhões para R$ 7,32 bilhões.
A presença geográfica recua de 59 para 56 cidades, mas a distribuição por estados fica estável em 18. O prazo médio dos contratos remanescentes sobe ligeiramente, de 13,26 para 13,44 anos.
A estimativa de distribuição por cota até dezembro de 2026 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93, sem alteração em relação ao cenário anterior à venda.
Movimento sucede desinvestimento de maio
Em um passado recente o FII da TRX anunciou outras vendas de imóveis. No mês passado, o fundo anunciou que fechou a venda de outros dois imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar.
Raio-X do TRX Real Estate
Conforme dados do relatório gerencial mais recente do fundo, referente ao mês de maio de 2026, o FII alcançou valor de mercado de R$ 5,73 bilhões, patrimônio líquido de R$ 6,08 bilhões e uma base de 315 mil cotistas.
A vacância física é de 0,67%, e o prazo médio dos contratos de locação é de 13 anos.
A estratégia do TRX Real Estate é concentrada em imóveis ocupados por empresas de grande porte. Entre os principais locatários estão Grupo Mateus, Assaí, Pão de Açúcar, Leroy Merlin, Decathlon, Obramax, Hospital Albert Einstein, Hospital Sírio-Libanês, Carrefour e Mercado Livre.
O segmento de varejo responde por 61,5% da área locável da carteira, enquanto a maior parte da receita vem de atacadistas, hospitais, educação e ativos de varejo.
Cerca de 73% dos contratos são atípicos, modalidade que costuma oferecer maior previsibilidade de receita e multas mais elevadas em caso de rescisão antecipada.
Em termos de renda, o fundo distribuiu R$ 0,93 por cota em maio, o equivalente a um dividend yield mensal de 1,01% e anualizado de 12,16% com base no preço de mercado do período.
A gestão manteve a projeção de dividendos recorrentes entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026.
Cotação do TRXF11
As cotas do TRXF11 sobem 0,2% no pregão desta quinta-feira (11) por volta das 12h15, negociadas a R$ 91,28. No acumulado de 12 meses, os papéis caem 9,5%.
