O BTG Pactual, por meio de uma de suas empresas, a Enforce, vem ampliando a exposição ao mercado imobiliário do Rio de Janeiro com uma tese baseada em oportunidades. A estratégia parte da leitura de que a cidade acumulou, ao longo dos últimos anos, distorções relevantes de preço em relação a outras capitais, abrindo espaço para investimentos com potencial de recuperação.
A abordagem passa pelo chamado opportunistic real estate, que inclui tanto ativos que enfrentaram dificuldades quanto projetos que demandam liquidez rápida ou reposicionamento. Nos últimos anos, o banco estruturou cerca de R$ 5 bilhões em valor geral de vendas no estado, com atuação nos segmentos residencial e de hotelaria.
À frente da operação está Ricardo Cardoso, sócio do banco e CEO da Enforce, plataforma responsável pela originação, estruturação e gestão desses investimentos.
Um dos principais exemplos dessa estratégia é o Ilha Pura, na Barra da Tijuca. Construído para a Olimpíada de 2016, o projeto enfrentou dificuldades após a crise econômica e foi adquirido pelo banco em uma operação de cerca de R$ 1,5 bilhão, além de um plano de mais de R$ 220 milhões em investimentos para reposicionamento.
Como parte desse reposicionamento, o projeto vem apostando no modelo de branded residences. O mais recente lançamento é o Pura por Artefacto, com valor geral de vendas estimado em R$ 845 milhões, em parceria com a marca de mobiliário de alto padrão Artefacto. A estratégia segue movimentos anteriores no próprio bairro, como o Oro Ilha Pura by Ornare, que indicaram potencial de valorização com o uso de co-branding.
Em entrevista a seguir, Cardoso detalha a tese do banco para o Rio, explica a aposta no Ilha Pura e fala sobre como a Enforce atua na gestão desses ativos.
Forbes Brasil – Qual é a tese do BTG para investir no Rio?
Ricardo Cardoso – A gente começou a olhar o Rio e viu um descolamento muito grande de preço. A cidade passou por várias crises, e os ativos ficaram baratos na comparação com outras capitais. Em algum momento isso não ia se sustentar.
O que fez vocês virarem a chave e entrar de fato?
Teve uma melhora do ambiente institucional, mais previsibilidade. E o pós-pandemia ajudou muito. O turismo voltou forte, até acima da média do Brasil, e óleo e gás também retomaram. Isso começa a puxar a demanda.
Vocês entraram comprando barato?
Entramos em um preço mais protegido, sim. Mas não é uma arbitragem simples. Tem risco, porque depende da economia real. Renda, emprego, crédito. A tese é ganhar valor ao longo do tempo.
Por que o Rio não e não São Paulo?
São Paulo é prioridade e a gente está lá também. Mas o Rio é a segunda grande economia do país. E tinha menos competição. Para quem tem capital e consegue fazer cheque grande, abriu espaço.
Em que estágio está esse plano hoje?
A gente já cumpriu a meta inicial de cerca de R$ 5 bilhões em VGV. Foram cinco ou seis grandes projetos, com vários produtos entre residencial e hotelaria. E a ideia é continuar.
A Ilha Pura foi uma aposta polêmica. O que vocês viram ali?
A gente viu um ativo muito bom que perdeu credibilidade. Não era problema de produto. Era momento e estrutura. Quando olhamos, fazia sentido no preço certo e com tempo para reposicionar.
Qual foi o maior desafio ali dentro?
Gestão. Aquilo é praticamente um bairro. Hoje tem mais de 140 pessoas operando. Não é só investir e esperar. Tem que mexer em produto, serviço, entorno, tudo.
O que de fato aconteceu com a Vila dos Atletas?
Foi entregue num momento muito ruim do Brasil. Teve crise, distrato, dificuldade de financiamento. E a estrutura de capital não parava em pé com juros altos. O projeto travou. Entre compra e assunção de dívidas, nosso investimento foi de cerca de R$ 1,5 bilhão. E além disso tem mais de R$ 220 milhões de capital investido, com melhorias, serviços, escola, supermercado, segurança.
E como foi a resposta do mercado?
Surpreendeu. O primeiro lançamento esgotou em 48 horas. Aquilo meio que recolocou o endereço no mapa. Depois fomos ajustando preço e ainda vemos espaço de valorização de 25% a 40%.
A Enforce olha só ativo estressado?
Não. A gente olha oportunidade. Às vezes o ativo é bom, mas o vendedor precisa de dinheiro rápido. E aí entra quem consegue dar liquidez. A diferença é que a gente não é só financeiro. Se precisar, assume e opera.
