Na última meia década, o Centro e a Zona Leste foram as regiões de São Paulo que tiveram a maior valorização percentual, segundo dados da Dataland, startup brasileira de inteligência de dados que utiliza data science e Big Data para analisar a ocupação urbana.
Os dados mostram que o Centro de São Paulo acumula valorização de 67,4% no período, o maior de todas as regiões.
Em valores nominais, o metro quadrado na região saiu de R$ 10 mil no segundo trimestre de 2021 para R$ 16,8 mil no segundo trimestre deste ano (dados até a primeira semana de junho).
Logo em seguida, a Zona Leste mostra um preço por metro quadrado saltando 48,4% em cinco anos, indo de R$ 6,4 mil para R$ 9,5 mil.
Já a Zona Oeste, apesar do preço mais alto absoluto, de R$ 18,8 mil no segundo trimestre deste ano, acumula a menor valorização relativa entre as regiões, com 31%.
As cinco regiões que mais valorizaram em São Paulo desde 2021
- 1º Centro — 67,4%
- 2º Leste — 48,4%
- 3º Norte — 42,1%
- 4º Oeste — 31,4%
- 5º Sul — 20,4%
A Dataland usa um indicador chamado Índice de Valorização para mensurar os preços, com base em uma pesquisa histórica da Geoimovel, utilizando uma amostra de 3.135 empreendimentos com RGI único e cerca de 219 mil pesquisas trimestrais realizadas entre o 2º trimestre de 2021 e o 2º trimestre de 2026.
O indicador mede a evolução do preço mediano do metro quadrado privativo (VUV) em cada região da cidade (Centro, Leste, Norte, Oeste e Sul), agrupado por trimestre.
A série foi transformada em um índice de base 100, no qual o primeiro trimestre analisado (2º de 2021) recebe valor 100 e os períodos seguintes mostram a valorização acumulada em relação a esse ponto de partida — por exemplo, um índice de 167 representa alta de 67% no período.
A metodologia utiliza a mediana dos preços, reduzindo a influência de imóveis com valores muito acima ou abaixo do padrão, e considera apenas registros com preço entre R$ 1.000 e R$ 200.000 por m².
Veja fotos do Edifício Virginia, no Centro de SP
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1 / 8 Somauma/Reprodução Veja fotos do Edifício Virginia, no Centro de SPEdifício Virgínia fica na Rua Martins Fontes, 197, no Centro de São Paulo -
2 / 8 Somauma/Reprodução Veja fotos do Edifício Virginia, no Centro de SPO prédio foi projetado na década de 1950 por José Augusto Bellucci e Luiz Maiorana -
3 / 8 Somauma/Reprodução Veja fotos do Edifício Virginia, no Centro de SPO prédio passou por retrofit e voltou ao radar do mercado imobiliário -
4 / 8 Somauma/Reprodução Veja fotos do Edifício Virginia, no Centro de SPO edifício tem mais de 120 unidades residenciais -
5 / 8 Somauma/Reprodução Veja fotos do Edifício Virginia, no Centro de SP -
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7 / 8 Somauma/Reprodução Veja fotos do Edifício Virginia, no Centro de SP -
8 / 8 Somauma/Reprodução Veja fotos do Edifício Virginia, no Centro de SPO prédio é um dos casos emblemáticos da onda de retrofits no Centro paulistano
Centro de São Paulo cai nas graças do mercado com os retrofits
A tese de que os retrofits seriam um mercado relevante e vingariam, em um primeiro momento, recebeu ceticismo do mercado, segundo Audrey Ponzoni, diretor de Inteligência comercial na Lello Condomínios.
Entretanto, a requalificação dos imóveis do Centro pressionou os preços para cima e aqueceu o mercado mais do que era esperado.
“Diversos imóveis comerciais viraram residenciais, e alguns residenciais foram retrofitados. A venda foi bastante acelerada, e esse movimento começou a puxar o valor dos terrenos de volta para cima”, comenta Ponzoni.
Dados internos da companhia apontam que 70% dos interessados nos imóveis são de classe média, e que praticamente metade morava no Centro ou já morou na região, e o restante morava nos arredores.
Em termos conjunturais, o Centro também apresenta uma infraestrutura já posta, com diversas estações de metrô e linhas de ônibus – além da ampla gama de serviços e restaurantes.
Afora isso, a segurança pública também é uma variável importante.
O paulistano médio, de olho em dados de assaltos, tem dado cada vez mais peso à segurança na hora de escolher o imóvel que irá comprar ou alugar.
O Centro, justamente, tem entregado melhoras nos indicadores de segurança.
Dados da Secretaria de Segurança Pública de São Paulo (SSP) indicam que a região central da capital paulista registrou em 2025 o menor número de roubos desde 2001, início da série histórica.
Foram cerca de 9,2 mil roubos registrados em 2022 — pior resultado da série recente — para 8 mil casos em 2023, 4,4 mil em 2024 e apenas 3,3 mil em 2025.
Para efeitos de comparação, o bairro de Pinheiros, na Zona Oeste, cujo metro quadrado é um dos três mais caros de São Paulo, anotou sozinho 3,5 mil ocorrências em 2024. O número é equivalente a 10 roubos por dia e representa o maior volume da série histórica iniciada em 2002.
“Vemos mais policiamento, temos o próprio sistema de monitoramento com câmeras da prefeitura. Você muda o perfil das pessoas que circulam ali, com isso. As pessoas se encorajaram a se mudar para o Centro”, diz Ponzoni.
Décadas de história repaginadas
Alguns dos retrofits são emblemáticos, como é o caso do Edifício Virgínia, localizado na Rua Martins Fontes, 197 – esquina com a Rua Álvaro de Carvalho, próximo à Biblioteca Mário de Andrade.
O imóvel remonta à década de 1950. Foi projetado pelo arquiteto José Augusto Bellucci e pelo engenheiro Luiz Maiorana, encomendado pela família Matarazzo.
Com o passar do tempo, acompanhou a degradação do centro. Todavia, quando passou por um retrofit, mostrou valorização expressiva no metro quadrado.
Ponzoni relata que os lançamentos – pós-retrofit – já mostravam R$ 10 mil por metro quadrado. Hoje o preço já flerta com os R$ 13 mil, e existem poucos apartamentos à venda no prédio, que soma mais de 120 unidades no total.
Outro imóvel, que saiu de prédio corporativo para residencial, foi a antiga sede da Telefônica/Telesp.
Localizado na Rua Basílio da Gama, 177, na República, o imóvel teve a fachada tombada e viu seus preços saírem de R$ 8,5 mil para R$ 13 mil.
Construído originalmente na década de 1930, o prédio passou pela construção de um novo bloco residencial e pela integração dos prédios em um único complexo urbano.
No total, foram mais de 34 mil metros quadrados de área construída e mais de 270 unidades residenciais.
Zona Leste sobe na esteira de novos lançamentos e infraestrutura pronta
Olhando para a Zona Leste, as variáveis que corroboram a valorização da região são mais arraigadas.
A região teve um aumento de mais de 20 pontos percentuais (p.p.) entre o terceiro trimestre de 2023 e o momento atual, conforme os dados da Dataland.
Nominalmente, a região tinha e ainda tem os preços mais baixos da cidade – R$ 6,4 mil em 2021 e R$ 9,5 mil atualmente.
Desta forma, trata-se de um mercado que já mostrava uma margem maior para valorização, por conta dos preços mais baixos no passado.
Além disso, a região tem infraestrutura já posta e passa por um forte ciclo de lançamentos imobiliários em bairros como Tatuapé e Anália Franco.
Dados da Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI), do Secovi-SP, mostram que a Zona Leste se tornou um dos principais vetores de expansão residencial da capital.
No ano passado, 39% de todos os lançamentos residenciais da capital paulista foram nesta porção da cidade, com mais de 4,4 mil unidades apenas nos primeiros meses do ano.
Max Linder, Head Comercial de Parcerias da Porte Engenharia e Urbanismo, destaca ainda o fator demográfico.
“A Zona Leste tem uma população muito densa, com mais de 4 milhões de habitantes na região”, explica.
Esse fator tornou o entorno atrativo às incorporadoras, que entenderam que havia espaço para construção planejada e novos empreendimentos – em outras palavras, o mercado imobiliário viu demanda reprimida por lá.
Além dos prédios residenciais, há diversos empreendimentos corporativos, que representam um momento bem recente do local.
São Paulo tem mais de 1,3 mil prédios corporativos, sendo que o primeiro edifício exclusivo de lajes corporativas da Zona Leste foi entregue em fevereiro de 2022 – o Crona 665, entregue pela Porte e localizado na Rua Vilela, no Tatuapé.
Linder ainda destaca que a região teve uma dinâmica de infraestrutura diferente dos demais polos e, com isso, não demanda grandes mudanças para surfar a valorização imobiliária. Aliás, o executivo acredita que a tendência deve se perpetuar.
“Grande parte dos polos econômicos, os grandes eixos de SP, foram desenvolvidos primeiro para depois chegarem os modais de transporte. Na Zona Leste o Eixo Platina já foi desenhado para a Radial Leste”, explica.
Os destaques da ZL
Dentre os lançamentos voltados para o alto padrão na região leste paulistana, estão empreendimentos como o Artem, que figura como o maior lançamento de alto padrão do Anália Franco em 30 anos.
O prédio possui studios de 42 m², apartamentos de 83 m² a 110 m² e townhouses de 268 m² a 281 m².
Na parte residencial, os preços dos imóveis começam em R$ 876 mil, ante R$ 6,4 milhões de preço inicial para as townhouses.
Localizado na Rua Antônio Alves Barril, o prédio inclui:
- Quadra Poliesportiva
- Adega
- Churrasqueira
- Pista de Caminhada
- Coworking Privativo
- Bosque Privativo
- Espaço Piquenique
- Spa
- Pet place
- Café Bistrô
Outro empreendimento de destaque é o Urman São Paulo, que figura como um dos maiores empreendimentos multiuso em desenvolvimento na cidade dentro do Eixo Platina.
O projeto reúne 12 usos integrados em um único complexo urbano, contemplando de residências a lajes corporativas e um hotel internacional.
O empreendimento conta com um centro de convenções com cerca de 8,6 mil m², lajes corporativas que variam de 829 m² a 2.485 m², em uma torre com cerca de 27.600 m².
Há também um shopping com 78 lojas e praça aberta ao público e um teatro que será um dos maiores de SP, com capacidade para 1,5 mil lugares.
Por lá também sairá a primeira unidade do hotel Tru by Hilton e um cinema com 11 salas.
No residencial, o projeto conta com apartamentos de 84 m² a 147 m² e studios compactos de 28 m² a 52 m², voltados tanto para moradia quanto para investimento.
