O TRX Real Estate (TRXF11) fechou a compra do imóvel onde funciona o Hotel Emiliano Rio, na Avenida Atlântica, em Copacabana. O valor da transação é de R$ 260 milhões, com yield estabilizado de 10%.
Os antigos donos do Hotel Emiliano Rio eram o fundo Warehouse, gerido pelo BTG Pactual, e a J Filgueiras Empreendimentos e Negócios, holding da família fundadora do Emiliano.
Ambas as partes detinham o imóvel através da pessoa jurídica Forte Mar – 90% da empresa era do fundo do BTG, ao passo que os 10% restantes eram da holding familiar.
Com a compra, o fundo aumenta a diversificação do portfólio, inaugurando um novo tipo de ativo na carteira do TRXF11.
Até então, o portfólio era unicamente concentrado em ativos de cinco setores: renda urbana, logística, shopping centers, imóveis hospitalares e imóveis educacionais – sendo que o FII fez movimentos recentes nos dois últimos segmentos.
“A hotelaria no Rio de Janeiro como um todo está em um momento bastante positivo. Enxergamos o Hotel Emiliano Rio como um ativo bem maturado, dado que ele foi inaugurado em meados de 2016 e já tem seu público cativo. Enxergamos como um ativo com potencial, com taxas de crescimento acima do”, diz Paulo Tilkian, Portfolio Manager da TRX, em entrevista à Forbes.
O gestor ressalta que a compra do hotel vai ao encontro ao processo de investimento do fundo, que visa “ativos irreplicáveis”.
A tese é de que, por ser uma marca amplamente reconhecida, está dentro dos requisitos do fundo.
“Estamos mirando os ativos-troféu nesse segmento . Olhamos mais para a qualidade do inquilino e a localização nessa compra, assim como temos feito no setor hospitalar”, diz Beatriz Lamin, analista de RI da TRX.
Ainda neste ano, em março, o TRXF11 firmou contrato de aquisição de imóveis locados ao Hospital Sírio-Libanês pela cifra de R$ 328,4 milhões. A operação envolveu 18 unidades distribuídas em nove lajes corporativas localizadas em um edifício no Brooklin, na Zona Sul de São Paulo.
No mesmo mês, o FII concluiu uma aquisição firmada anteriormente, de 11 lajes corporativas que são locadas para o Hospital Albert Einstein.
Nesse caso, foi uma operação estruturada de sale and leaseback, cujo valor total foi de R$ 334,2 milhões.
Os números da aquisição – e do Hotel Emiliano Rio
O pagamento da compra do Hotel Emiliano Rio será faseado, dividido em três parcelas.
Fundo Warehouse — gerido pelo BTG Pactual, com 90% das ações da Forte Mar
Uma parte, de R$ 30,5 milhões, será liquidada por meio da subscrição de cotas do próprio TRXF11 pelos vendedores do imóvel. Em outras palavras, os vendedores entram no fundo como cotistas em vez de receber esse valor em dinheiro.
O restante é dividido em duas tranches iguais de R$ 114,7 milhões cada. A primeira é paga à vista na data de fechamento da transação. A segunda vence em até seis meses após o fechamento, conforme condições previstas nos documentos definitivos da operação.
O contrato firmado com o Grupo Emiliano é do tipo atípico, com prazo de 20 anos e reajuste anual pelo IPCA.
Dado que a média dos contratos da carteira do TRXF11 é de 13 anos, essa compra aumenta o prazo médio do portfólio.
O imóvel tem 11 mil metros quadrados de área construída e 7,2 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) destinada às áreas de hospedagem.
No total, o hotel soma 90 acomodações e integra a rede Small Luxury Hotels of the World.
Com a compra, o fundo não assume a operação hoteleira, e a responsabilidade pela gestão permanece com o locatário.
Para essa transação, o FII da TRX foi assessorado pelo BTG Pactual e pelo KLA Advogados.
Raio-X do TRXF11
Conforme dados do relatório gerencial mais recente, referente ao mês de maio, o valor de mercado do TRX Real Estate é de R$ 5,73 bilhões.
O fundo registrava, ao fim de maio, patrimônio líquido de R$ 6,08 bilhões e uma base de 315 mil cotistas.
A vacância ficou em 0,67%, e o prazo médio dos contratos de locação era de 13 anos.
O portfólio contempla 124 imóveis distribuídos em 17 estados e 65 cidades.
Dentre os principais locatários estão:
- Hospital Albert Einstein
- Hospital Sírio-Libanês
- Grupo Mateus
- Assaí
- Pão de Açúcar
- Leroy Merlin
- Decathlon
- Obramax
- Carrefour
- Mercado Livre
O segmento de varejo representa 61,5% da área bruta locável.
Cerca de 73% dos contratos são da modalidade atípica, formato que prevê multas mais altas em caso de rescisão antecipada e tende a oferecer maior previsibilidade de receita ao investidor.
Em maio, o fundo distribuiu R$ 0,93 por cota, o que corresponde a um dividend yield mensal de 1,01% e anualizado de 12,16%, calculado com base no preço de mercado do período.
A gestão mantém a projeção de distribuições recorrentes entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026.
Cotação atual
O TRXF11 encerrou o pregão desta quarta-feira (24) em queda de 0,35%, com cotas negociadas a R$ 91,21. No acumulado de 12 meses, os papéis sobem 2,5%.
