O TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário) anunciou ao mercado nesta quinta-feira (19) ter firmado um acordo para a aquisição de imóveis locados ao Hospital Sírio-Libanês, em São Paulo, em uma operação de aproximadamente R$ 328,4 milhões. O negócio marca a primeira parceria entre a gestora e a instituição e reforça o avanço do fundo no segmento hospitalar.
Segundo o fato relevante, a transação envolve 18 unidades distribuídas em nove lajes corporativas no empreendimento O Parque, no Brooklin. Os espaços serão ocupados por uma nova unidade do hospital, estruturada no modelo built to suit, em que o imóvel é adaptado às necessidades do locatário, com contrato de longo prazo até fevereiro de 2054.
Do total investido, R$ 219,4 milhões correspondem à aquisição das lajes, enquanto aproximadamente R$ 109 milhões serão destinados às obras de adaptação, podendo chegar a R$ 129 milhões. O retorno (cap rate) estimado da operação é de 8% ao ano.
Abertura prevista para 2027
A unidade ainda não está em operação. O projeto está em fase de obras e deve começar a funcionar após fevereiro de 2027. Nesse período inicial, o contrato prevê carência e descontos no aluguel, compensados pelo vendedor, o que evita impacto na geração de caixa do fundo.
O acordo inclui garantias consideradas robustas, como multa por rescisão antecipada que pode chegar a cerca de R$ 180 milhões nos primeiros anos, além de fiança bancária. Em caso de saída antecipada, também está previsto o reembolso dos investimentos feitos nas obras, com correção atrelada ao CDI.
Ativo de qualidade em meio ao verde
O empreendimento O Parque é um ativo classe A+ localizado na avenida Roque Petroni Júnior. Ele fica em um complexo multiuso de alto padrão, com certificação LEED Gold e infraestrutura moderna. O projeto inclusive foi reconhecido com o Prêmio Master Imobiliário em 2023.
O empreendimento da Gamaro Incorporadora é formado por torres residenciais, corporativas e de apartamentos com serviços. Ele leva esse nome, O Parque, por ser cortado ao meio por vegetação nativa e espécies originárias da Mata Atlântica, tais como araucárias, que, um dia, formarão uma pequena floresta. O projeto é assinado pela arquiteta e paisagista Alessandra Cardim e seu marido, o botânico Ricardo Cardim, famoso pelas miniflorestas nativas feitas na cidade.
Investida em saúde
A aquisição faz parte da estratégia do TRXF11 de ampliar a participação em ativos com contratos de longo prazo e inquilinos de alto perfil de crédito. Com o negócio, o segmento hospitalar passa a representar cerca de 12% da área bruta locável do fundo.
O movimento também reforça a presença do fundo no setor de saúde, onde já mantém ativos locados ao Hospital Israelita Albert Einstein e participação em projetos como o Parque Global.
O negócio com o Albert Einstein foi fechado em dezembro e consiste na compra de uma futura unidade do hospital no bairro de Pinheiros, próximo à Avenida Rebouças, num acordo de R$ 327,5 milhões.
Escala do TRFX11
Após a operação, o TRXF11 passa a ter 115 imóveis e cerca de 1,2 milhão de metros quadrados de área bruta locável, com aproximadamente R$ 7,4 bilhões investidos. Com a negociação com o Sírio, o prazo médio dos contratos sobe para 13,27 anos, com predominância de contratos atípicos.
Com mais de 250 mil cotistas e patrimônio superior a R$ 6,3 bilhões, o fundo mantém exposição a empresas de grande porte, como Assaí, Mercado Livre e Leroy Merlin, e segue com a estratégia de buscar previsibilidade de renda no longo prazo.
À Forbes, Gabriel Barbosa, sócio e diretor de gestão da TRX Investimentos, explica que, embora o setor hospitalar não seja a tese central do TRXF11, representando 15,94% da sua ABL (Área Bruta Locável), ele é visto de forma muito positiva por ser “essencial e resiliente”
Frente é essencial, diz gestor
Segundo o gestor, o fundo aposta na estabilidade dessas instituições, pois, historicamente, hospitais de excelência “não apenas mantêm seus endereços como também expandem seus complexos”, como exemplificado pelas recentes aquisições de ativos locados ao Sírio-Libanês e ao Albert Einstein.
Ao abordar a segurança dos cotistas em operações de longo prazo, Barbosa enfatiza que o valor real está no patrimônio físico
Ele defende que, apesar da importância dos contratos, “o que mais protege o cotista é a qualidade do ativo imobiliário, isto é, o tijolo”
Para o porta-voz, a localização estratégica das lajes corporativas no Brooklin, em São Paulo, próximas ao eixo Berrini- Chucri Zaidan, reforça essa proteção e garante a preservação do valor do ativo mesmo em cenários adversos
Quanto ao cenário macroeconômico, Barbosa destaca que o fundo utiliza o momento de juros altos para “travar uma renda real de longo prazo” por meio de contratos indexados à inflação [6]. Para mitigar riscos, ele ressalta a ampla diversificação do TRXF11, que possui mais de 110 imóveis e 300 inquilinos
Além disso, o gestor pontua que o alto investimento em adaptações feitas nos imóveis gera uma “baixa mobilidade e forte vínculo com a localização” , o que reduz a probabilidade de vacância e alinha os interesses de locador e locatário
