O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Gestora de Recursos, fechou um compromisso de compra e venda para comprar o edifício corporativo Dynamic Faria Lima pela cifra de R$ 130 milhões. A informação foi divulgada em fato relevante na manhã desta segunda-feira (15).
O imóvel que será comprado pelo TRXF11 fica localizado na Rua Sumidouro, 89, no bairro de Pinheiros, na zona oeste de São Paulo (SP).
Atualmente o imóvel é ocupado integralmente pelo Ibmec, uma das principais instituições privadas de ensino superior do Brasil, pertencente ao grupo educacional YDUQS (YDUQ3).
Conforme o fato relevante do TRXF11, o pagamento prevê duas etapas, ambas de R$ 65 milhões.
A primeira parte será paga de forma parcelada, em seis meses, com valores pagos em dinheiro e a primeira parcela vencendo em até sete dias úteis após o fechamento do negócio.
A segunda metade será paga preferencialmente por meio da subscrição de cotas do próprio TRXF11 pela vendedora.
Na prática, quem vende o imóvel entra como cotista do fundo. Esse segundo tranche tem prazo de até 180 dias para ser liquidado. Ambas as parcelas são corrigidas pelo IPCA mais 7% ao ano.
O fechamento oficial da transação está previsto para até 19 de junho de 2026, condicionado ao cumprimento de condições precedentes previstas no contrato.
Dynamic Faria Lima tem 8,2 mil m²
Olhando para a rentabilidade, o yield on cost projetado para o Dynamic Faria Lima é de 10,42% nos primeiros 12 meses, taxa considerada atrativa pela gestão, em se tratando de um ativo de escritório em localização privilegiada na capital paulista.
No total, o imóvel soma uma área bruta locável (ABL) de 8.258 metros quadrados.
O contrato de locação com o Ibmec é rotulado como típico e possui vencimento em dezembro de 2033, o que garante mais de sete anos de renda previsível ao FII.
O contrato será reajustado pela inflação, ou seja, é indexado ao IPCA. A revisão ocorre a cada três anos.
No contrato também consta aviso prévio de seis meses e multa rescisória equivalente a 4,5 meses de aluguel.
Como garantia, o locatário oferece uma fiança da YDUQS Participações, controladora da instituição.
O edifício foi concebido com especificações típicas de empreendimento corporativo de alto padrão, contando com:
- Piso a piso de 4,17 metros
- Pé direito duplo no lobby
- Rooftop com pergolado
- 68 vagas de estacionamento
- Shafts perimetrais que conferem flexibilidade para diferentes layouts de uso
Desta forma, ainda que o Ibmec deixe o imóvel no futuro, o ativo tem perfil adaptável a outros inquilinos corporativos, reduzindo o risco de vacância no longo prazo.
Perfil do locatário – dona do Ibmec – é considerado robusto
No documento, a gestora frisa que o locatário possui um perfil robusto, visto que se trata de uma instituição de ensino com atuação nacional. Atualmente a YDUQS reúne marcas como Estácio, Wyden, Damásio e Qconcursos, e tem entre 1,3 e 1,4 milhão de alunos matriculados.
A companhia possui um portfólio considerado “amplo e segmentado”, com marcas como Estácio, Ibmec, Wyden, Damásio, IDOMED e Qconcursos.
Em termos financeiros, a YDUQS registrou uma receita líquida total de R$ 5,5 bilhões no acumulado de 2025, com EBITDA de R$ 1,9 bilhão.
A holding de ensino tem rating de crédito AAA (bra) pela S&P.
O que muda no portfólio do TRXF11
Com a aquisição, o fundo passa de 106 para 107 imóveis e eleva o valor total investido de R$ 7,32 bilhões para R$ 7,45 bilhões, representando acréscimo de 1,78%.
A ABL total do FII sobe de 1.208.847 m² para 1.217.105 m², acréscimo de 0,68%.
Com a transação, a estimativa de distribuição por cota até dezembro de 2026 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93, guidance já reiterado em comunicados recentes da gestão.
Por outro lado, o prazo médio dos contratos recua de 13,44 para 13,33 anos, dado que este novo contrato possui vencimento mais curto que a média do portfólio.
Na composição do fundo pós-aquisição, o segmento educacional passa a representar 11,96% da ABL total da carteira do TRXF11.
Olhando para o recorte geográfico, São Paulo concentra 51,70% da receita do fundo.
No total, 88,16% do valor investido está em regiões metropolitanas.
Por que a gestora fez o negócio
A TRX enquadra a compra dentro de sua tese central: imóveis premium, bem localizados, com inquilinos relevantes e contratos longos.
“A aquisição reforça a estratégia do Fundo de investir em ativos imobiliários geradores de renda, localizados em regiões consolidadas e ocupados por usuários de relevância em seus respectivos segmentos de atuação”, diz o fato relevante.
A localização em Pinheiros, a menos de 300 metros do Largo da Batata e a 1,1 km do cruzamento da Faria Lima com a Rebouças, coloca o ativo em um dos endereços mais valorizados e líquidos do mercado imobiliário brasileiro.
“Trata-se de uma localização cuja escassez de terrenos e elevada demanda tendem a sustentar a valorização do ativo ao longo do tempo”, defende a gestora.
Raio-X do TRX Real Estate
Olhando para os números do relatório gerencial mais recente do fundo, que faz jus ao mês de maio deste ano, o valor de mercado fica em R$ 5,73 bilhões.
Já o patrimônio líquido do FII fica em R$ 6,08 bilhões. No total, o TRXF11 soma 315 mil cotistas.
A vacância física do TRX Real Estate é de 0,67%, ao passo que o prazo médio dos contratos de locação é de 13 anos.
A grande maioria dos contratos (73%) é considerada atípica, fornecendo maior previsibilidade de receita e multas mais elevadas em eventuais rescisões.
Na divisão do portfólio, o varejo responde por 61,5% da área locável da carteira. Atacadistas, hospitais, educação e ativos de varejo são as maiores fontes de receita.
Dividendos do FII
Olhando para os dividendos, o TRXF11 pagou aos seus cotistas, em maio, R$ 0,93 por conta.
A distribuição equivale a um dividend yield mensal de 1,01%. Já o yield anualizado fica em 12,16%, com base no preço de mercado do período.
Cotação do TRXF11
As cotas do TRXF11 são negociadas a R$ 91,76 em bolsa. Com esse preço, os papéis acumulam desvalorização de 5,4% neste ano. Em 12 meses, a queda é de 8,8%.
