Os prêmios de seguro residencial já representaram uma parcela relativamente pequena do custo mensal de uma casa nos Estados Unidos.
Nos últimos anos, porém, esses valores passaram a crescer em ritmo superior tanto ao aumento da renda das famílias quanto à elevada inflação do país.
Segundo o Home Buying Institute, os prêmios de seguros dispararam 24% entre 2021 e 2024, muito acima da inflação de 11% no mesmo período.
O resultado é que, para compradores que são obrigados pelos credores a manter contas de garantia (escrow accounts), o aumento dos custos com seguro torna cada vez mais difícil a compra de um imóvel, ao elevar o valor das despesas mensais do financiamento.
Diversos fatores explicam a escalada dos custos dos seguros. A inflação impactou tanto os serviços da construção civil quanto os materiais de construção, elevando significativamente o custo para as seguradoras liquidarem sinistros.
A frequência e a intensidade cada vez maiores dos desastres naturais também levaram as seguradoras a reajustar suas tarifas. Além disso, essas empresas repassaram aos consumidores o aumento expressivo do custo do resseguro, contratado para cobrir eventos catastróficos.
Segundo o Home Buying Institute, o seguro representa atualmente um recorde histórico de aproximadamente 9% do valor médio das prestações mensais dos financiamentos imobiliários nos Estados Unidos.
As contas de garantia exigem reservas iniciais e depósitos mensais mais elevados, fazendo com que um em cada seis proprietários destine mais de 3% de sua renda apenas ao pagamento do seguro. Para muitos compradores, essa parcela pode determinar se a aquisição de um imóvel será financeiramente viável ou não.
Quem não consegue absorver essas despesas adicionais pode estar contribuindo, ao menos em parte, para o aumento do número de negociações canceladas ou de atrasos durante a etapa de conclusão da compra do imóvel.
O Estado do Sol
Os gastos com seguro no sul da Flórida, uma das regiões mais associadas à alta das tarifas de seguro, começaram a se estabilizar após vários anos de aumentos contínuos, afirma J.C. de Ona, presidente da divisão do Sudeste da Flórida do Centennial Bank, com sede em Coral Gables.
“Mas os prêmios continuam entre os mais altos do país”, afirma.
“Como resultado, o seguro passou a desempenhar um papel muito maior na equação da acessibilidade à moradia para os compradores de imóveis atualmente. O seguro pode ter um impacto significativo no custo total mensal da habitação. Em alguns casos, prêmios mais elevados podem afetar o poder de compra do consumidor, sua relação entre dívida e renda ou até mesmo sua elegibilidade para obter um financiamento imobiliário.”
De Ona explica que o processo de financiamento e de conclusão da compra também depende de o comprador conseguir uma cobertura de seguro adequada.
Antes que o financiamento seja liberado, os credores exigem que o comprador apresente comprovantes de cobertura que atendam às condições estabelecidas para a concessão do empréstimo.
“É importante que os compradores solicitem cotações de seguro logo no início do processo de compra do imóvel, em vez de deixar isso para a última hora”, recomenda de Ona. Ele acrescenta que, após a aquisição do imóvel, os proprietários devem revisar sua apólice anualmente com um corretor ou especialista em seguros de confiança.
Essa revisão é necessária para garantir que a cobertura continue adequada, atenda às exigências dos credores e permaneça com um preço competitivo.
Custo total
O rápido aumento dos prêmios de seguro transformou a experiência de compra de um imóvel, afirma Anthony M. Lopez, fundador e CEO da Your Insurance Agency, empresa sediada em Coral Gables. Antes, bastava que os compradores garantissem condições de arcar com as prestações do financiamento.
Hoje, muitos conseguem pagar o financiamento, mas não conseguem comprar o imóvel devido ao custo do seguro. Em resumo, a escalada dos prêmios de seguro passou a ser uma questão relacionada ao custo total de propriedade.
“Em mercados de alto risco, o seguro deixou de ser uma despesa rotineira”, afirma.
“Ele pode representar a diferença entre um financiamento ser aprovado ou negado, uma negociação avançar até a conclusão ou ser cancelada, ou ainda entre um proprietário conseguir permanecer no imóvel no longo prazo. Isso é especialmente difícil para aposentados, compradores de primeira viagem e famílias de classe média. Um proprietário pode ter planejado seu orçamento para pagar o financiamento, mas não para lidar com uma conta de seguro que dobra ou triplica após alguns ciclos de renovação.”
A principal lição, segundo de Ona, é que os compradores devem tratar o seguro como um componente essencial do orçamento desde o início da jornada de aquisição de um imóvel.
“Planejar com antecedência, pesquisar coberturas todos os anos e trabalhar com profissionais de seguros de boa reputação pode ajudar os proprietários a proteger tanto seu patrimônio quanto seu bem-estar financeiro no longo prazo”, conclui.
Reportagem publicada originalmente em Forbes.com
