O mercado imobiliário de Singapura vem tomando manchetes nos últimos meses, na esteira de aquisições de bilionários, escassez permanente e preços consequentemente em alta. O cenário é resultado de uma dinâmica de mercado própria e muito singular.
Isso se dá pelo fato de que se trata de um país bastante pequeno, mas com um mercado imobiliário relativamente sofisticado e que redefine o conceito de restrição de oferta. No total, a área de Singapura tem apenas cerca de 730 quilômetros quadrados. Para efeito de comparação, esse tamanho equivale a aproximadamente 60 vezes o tamanho do Parque Ibirapuera, em São Paulo (SP). É uma área que também não é muito maior do que a cidade de Nova York.
É para esse perímetro não tão amplo que vários milionários e ultrarricos têm ido nos últimos anos. O número de family offices tem crescido substancialmente. É por lá, aliás, que reside a maior gestora de ativos reais da Ásia, a CapitaLand, com S$ 125 bilhões em ativos sob gestão — que representam pouco menos de R$ 500 bilhões no câmbio atual.
Assim, por lá os preços de imóveis têm subido com alguma consistência nos últimos anos, e especialmente na última meia década.
O mercado de luxo, que já é naturalmente restrito e escasso em qualquer lugar do mundo, se torna ainda mais exclusivo, dado que a oferta de imóveis e terrenos é extremamente limitada por questões tanto regulatórias quanto geográficas.
No mercado residencial privado de Singapura, a apreciação acumulada em 2025 foi de 3,4%, segundo o índice de preços da URA (Urban Redevelopment Authority). Segundo a JLL, isso representou um crescimento total de 42,3% nos preços de imóveis privados entre o primeiro trimestre de 2020 e o quarto trimestre de 2025.
Os lances por terrenos no âmbito do programa GLS (Government Land Sales), por sua vez, mostram uma dinâmica ainda mais agressiva.
Segundo dados da PropNex com base em registros da URA, a taxa média de terrenos residenciais nos primeiros cinco meses de 2026 chegou a aproximadamente R$ 64,7 mil por metro quadrado de área edificável (plot ratio) — quase 13% acima da média do ano anterior, que por sua vez era 10% superior à de 2024.
Esse panorama levou incorporadores como CDL, Sunway MCL e CSC Land a oferecer prêmios recordes por terrenos em River Valley e Newton, nas partes mais nobres da cidade-Estado — em suma, é uma confiança ampla de que o comprador final dos imóveis está disposto a pagar preços altos.
O GLS, vale destacar, é o programa do governo de Singapura que libera terrenos públicos para que incorporadoras privadas desenvolvam empreendimentos residenciais, comerciais e de uso misto.
O motivo: 90% das terras de Singapura são do Estado.
Desta forma, os terrenos disponíveis para que sejam levantados prédios que abrigarão apartamentos de alto padrão são pouquíssimos — o que tem pressionado os preços para cima.
As ofertas dos bilionários
Os bilionários e incorporadoras — que eventualmente são a mesma parte interessada — têm avançado sobre uma gama restrita de terrenos em movimentos recentes.
Conforme reportado pela Forbes, no último mês a Sunway MCL, incorporadora de Singapura controlada pelo bilionário malaio Jeffrey Cheah, e sua parceira CSC Land Group, apresentaram a maior proposta por um terreno residencial de alto padrão próximo ao principal distrito financeiro da cidade-Estado.
As empresas ofereceram S$ 751 milhões (US$ 581 milhões, ou R$ 2,98 bilhões) pela concessão de 99 anos de um terreno em River Valley Green, região localizada entre o corredor comercial da Orchard Road e o distrito financeiro central de Singapura.
O lote possui 11.516 metros quadrados, e a proposta corresponde a S$ 1.730 por pé quadrado (R$ 75.400 por metro quadrado) de área computável, representando um prêmio de aproximadamente 22% em relação ao preço pago, em fevereiro de 2025, pela GuocoLand, empresa controlada pelo bilionário malaio Quek Leng Chan, por um terreno vizinho.
No mesmo mês, em junho, a City Developments Ltd. (CDL), incorporadora controlada pelo bilionário Kwek Leng Beng e sua família, venceu a disputa por um dos terrenos residenciais mais cobiçados de Singapura.
Em parceria com a Hong Realty, a companhia apresentou a maior oferta por um lote de alto padrão localizado em Peck Hay Road, no bairro de Newton, próximo ao corredor comercial da Orchard Road. As empresas ofereceram S$ 542,4 milhões (R$ 2,712 bilhões) pela concessão de 99 anos do terreno.
Os dois casos evidenciam o apetite dos incorporadores por terrenos na região Core Central Region (CCR), que se fortaleceu consideravelmente nos últimos 18 meses. Terrenos GLS na CCR atraíram uma média de 5,7 lances nesse período, contra uma média de três lances em 2024.
A confiança tem sido renovada na esteira das fortes taxas de absorção em lançamentos recentes na CCR, incluindo o River Green, o Skye at Holland e o River Modern. Uma parte de River Valley Green era o último lote GLS disponível no entorno de River Valley.
O que explica a escassez extrema
De forma geral, os negócios firmados por players bilionários e grandes incorporadoras são fruto de uma dinâmica de mercado que combina alta escassez de terras e uma demanda crescente por imóveis de luxo e alto padrão.
Trocando por miúdos, é um mercado em que a demanda tem potencial de crescer a depender do momento — e tem crescido — ao passo que a oferta é permanentemente baixa.
Como o crescimento urbano ocorre por redesenvolvimento e novos lotes são liberados de forma controlada pelo governo, as áreas nobres se tornam ativos raros e altamente disputados.
A maior competição está concentrada justamente na Core Central Region (CCR), que reúne bairros como Orchard Road, River Valley, Newton e Tanglin, onde estão os imóveis mais valorizados de Singapura.
A CCR é uma região imobiliária que integra uma tripartição feita pela Urban Redevelopment Authority (URA) para classificar o mercado residencial privado da cidade-Estado.
As outras duas regiões são a Rest of Central Region (RCR) e a Outside Central Region (OCR), das quais a primeira é a zona de transição entre o núcleo de luxo e os subúrbios, e a segunda é onde a maior parte da população vive.
Sendo o epicentro do mercado imobiliário de luxo de Singapura, a CCR concentra condomínios premium, imóveis de alto valor e uma grande parcela das propriedades freehold, de posse plena.
Terrenos como os de River Valley Green e Peck Hay Road são cobiçados porque oferecem localização estratégica próxima ao centro financeiro e ao principal corredor comercial do país.
No segmento mais exclusivo, os Good Class Bungalows (GCBs), há apenas cerca de 2,8 mil propriedades distribuídas em 39 áreas regulamentadas, sem novos terrenos liberados há décadas.
Ou seja, o ciclo que se intensificou entre 2025 e 2026 é de competição por ativos escassos, com um cenário em que as incorporadoras pagam pelo terreno e se mostram dispostas a desembolsar prêmios elevados pela possibilidade de lançar empreendimentos onde quase não há mais oportunidade de fazer isso.
O que explica a demanda em alta
O mercado de luxo de Singapura também tem sido impulsionado, em parte, pela entrada de capital internacional, especialmente de empresários e family offices, além de indivíduos de alta renda de outros países da Ásia.
Mesmo com medidas restritivas, como o aumento do imposto para compradores estrangeiros, a demanda permaneceu resiliente.
Singapura atraiu mais de 3,5 mil milionários no ano de 2024, segundo o Henley Private Wealth Migration Report, colocando o país entre os principais destinos mundiais de riqueza privada.
Ao mesmo tempo, o número de single family offices saltou de cerca de 400 em 2020 para mais de 2 mil no fim de 2024.
O país, vale lembrar, desbancou a Suíça como país mais competitivo do mundo neste ano, segundo o IMD World Competitiveness Ranking, elaborado pelo International Institute for Management Development (IMD).
A retomada dos juros a partir do fim de 2024, a busca global por proteção patrimonial e a estabilidade institucional de Singapura reforçaram o ciclo positivo. O mercado passou a depender menos de investidores especulativos estrangeiros e mais de compradores ultrarricos.
O que o UBS e a Knight Frank têm a dizer sobre Singapura
O Wealth Report deste ano, da consultoria imobiliária britânica Knight Frank, posiciona Singapura como um dos principais hubs globais de wealth management, citando-a repetidamente ao lado de Londres, Nova York e Dubai no contexto da mobilidade de capital de ultra-high-net-worth individuals (UHNWs, na sigla em inglês, pessoas com patrimônio acima de US$ 30 milhões).
Olhando para o Prime International Residential Index (PIRI 100) da consultoria, Singapura aparece em 13º lugar, com crescimento de preços de imóveis prime de 7,9% em 2025.
Na seção sobre family offices, o relatório identifica Singapura como um hub “necessário” na rivalidade com Hong Kong pela liderança na gestão de riqueza asiática.
O relatório descreve que Singapura desfrutou de um boom pós-pandemia, consolidando seu status de porto seguro e atraindo grande número de family offices. No entanto, ressalta que as restrições físicas, os altos custos de vida e o enrijecimento regulatório reduziram o momentum.
A visão da casa é de que os fluxos globais de capital tendem a se concentrar em hubs que combinam luxo com ambientes regulatórios favoráveis — e Singapura é listada como um deles, ao lado de Dubai, Miami e Londres.
O relatório também menciona que os aluguéis do topo do mercado imobiliário em Singapura subiram 48% nos últimos cinco anos, atrás apenas de Nova York (+63%) e Londres (+53%), refletindo a demanda de UHNWIs que optam por alugar antes de comprar para evitar incidências tributárias.
O banco suíço UBS, no relatório Global Wealth Report, também de 2026, frisa que Singapura é um dos mercados mais ricos do mundo em termos de riqueza per capita.
Olhando para a riqueza média por adulto, Singapura ocupa a 6ª posição global do ranking do UBS, com US$ 527.217, atrás de Suíça (US$ 910.382), Estados Unidos (US$ 696.277), Luxemburgo (US$ 654.732), Hong Kong RAE (US$ 648.267) e Austrália (US$ 616.306).
Em termos de riqueza mediana por adulto, Singapura aparece em 20º lugar, com US$ 96.434.
O relatório destaca que Singapura é um dos mercados onde a participação de ativos financeiros na riqueza bruta total é superior a 60%, o que a distingue de economias mais dependentes de ativos imobiliários.
Esse patamar, superior ao da maioria dos países europeus e da China continental (51,9%), reflete a sofisticação do mercado financeiro local e a cultura de investimento em portfólios diversificados.
O nível de dívida como proporção da riqueza bruta é de 11,8%, próximo ao da Alemanha (11%), EUA (10,9%) e China continental (10,6%), indicando uma alavancagem moderada e estruturalmente saudável.
Em crescimento de milionários, o relatório registra que o número de milionários em dólares em Singapura cresceu 2,2% em 2025, acrescentando 5.240 novos milionários ao longo do ano. O total de milionários em dólar residentes em Singapura é de 244 mil pessoas.
O contexto por trás do modelo de Singapura
O fato de o Estado deter a esmagadora maioria dos imóveis e gerar escassez é um dos pilares do modelo urbano do país. Essa política teve seu pontapé inicial após a independência da Cidade-Estado, que ocorreu em meados de 1965.
A medida que centraliza isso é a Land Acquisition Act, de 1966, que versa sobre a compra de terrenos privados para projetos considerados de interesse público.
Com isso, a maior parte dos imóveis em Singapura não é comercializada enquanto propriedade permanente, mas sim como um arrendamento por 99 anos (leasehold), no qual o comprador adquire apenas o direito de uso do imóvel e do terreno durante esse período de quase um século.
Depois do fim do contrato, a posse retorna ao governo, que pode redefinir o uso da área de acordo com as necessidades urbanísticas do país.
Esse sistema é a pedra fundamental da política habitacional da Cidade-Estado, sendo que os apartamentos desenvolvidos pelo Housing and Development Board (HDB) são sempre vendidos por meio desses contratos de longo prazo e abrigam mais de 80% da população.
Quanto custa o metro quadrado em Singapura, na média
O preço médio por pé quadrado de um condomínio em Singapura ficou em S$2.123,95, representando R$ 68.586 por metro quadrado na conversão.
Já o preço de landed properties — casas onde o comprador é dono tanto da construção quanto do terreno em que ela está construída — ficou em R$ 58.635 por metro quadrado, em contraste com os R$ 20.628 por metro quadrado dos apartamentos HDB no mercado de revenda, baseado em transações de 2025.
A propriedade privada média em Singapura custa atualmente cerca de S$ 19,5 mil (R$ 77 mil) por metro quadrado, segundo dados da Urban Redevelopment Authority (URA) e de portais de inteligência imobiliária e corretagem como PropertyGuru, SRX Property e SmartWealth.
