O sul da Flórida sempre teve dificuldades para definir sua própria identidade.
Quando cheguei à região pela primeira vez, no início dos anos 1990, grandes áreas ainda eram fortemente associadas a Jimmy Buffett e à série de televisão Miami Vice. Naquela ocasião, fiquei apenas cinco anos. Mas, sempre que tive a oportunidade de voltar, pouca coisa havia mudado — e essa era uma das características de que eu mais gostava: o progresso parecia um elemento secundário do estilo de vida, e não o contrário.
Ainda assim, a história do sul da Flórida também foi marcada por um ciclo incessante de booms imobiliários que transformaram outras partes da região aparentemente da noite para o dia.
Historicamente, essa alternância brusca entre expansão e retração criou desafios particulares para os incorporadores imobiliários. Cidades e bairros têm características muito próprias. Os compradores chegam com prioridades bastante distintas. E os negócios acontecem rapidamente.
Acertar o momento do ciclo imobiliário também é fundamental. Os melhores incorporadores sabem como entrar e sair de um projeto rapidamente porque aprenderam, da maneira mais difícil, a evitar a fase de desaceleração que sucede um boom. Os novatos e os investidores de fora da região são os mais fáceis de identificar: acabam nas capas da revista The Real Deal pelos motivos errados.
Não surpreende, portanto, que a diferença entre os empreendimentos imobiliários anunciados no sul da Flórida e aqueles que efetivamente saem do papel — sobretudo no segmento de altíssimo luxo — diga muito não apenas sobre quais empresas sabem executar seus projetos, mas também sobre os rumos do mercado. Quando incorporadoras com bons históricos de execução começam a atuar em novas áreas, sejam elas geográficas, arquitetônicas ou de outra natureza, geralmente é sinal de que algo está mudando no mercado. E vale a pena prestar atenção.
É por isso que venho me perguntando se a recente reação em favor de edifícios de menor densidade e escala mais humana, em meio à atual disputa incessante por arranha-céus no sul da Flórida, representa menos uma estratégia de construir para atrair compradores e mais uma tentativa de atender às preferências de quem já está no mercado.
E se, depois de tantos anúncios de superarranha-céus, coberturas distribuídas por cinco andares e estádios reluzentes, a próxima grande tendência do mercado imobiliário de Miami e do sul da Flórida for justamente a volta de edifícios menores e mais exclusivos?
O exclusivo virou tendência
Em extremos opostos do sul da Flórida, três novos empreendimentos estão colocando essa ideia à prova.
À primeira vista, os projetos têm pouco em comum. O primeiro é o Maison d’Or, edifício de 19 andares localizado na South Flagler Drive, em West Palm Beach. Lançado em janeiro deste ano, o empreendimento terá apenas 39 residências, em meio a um bairro residencial de alto padrão, diretamente em frente ao resort Mar-a-Lago, do presidente Donald Trump, do outro lado da Intracoastal Waterway (ICW).
O segundo é o Kempinski Residences Miami Design District, a primeira incursão nos Estados Unidos da tradicional rede hoteleira europeia. O empreendimento terá 120 unidades residenciais distribuídas em duas torres de altura intermediária, a poucos passos de um dos distritos comerciais com maior concentração de marcas de luxo dos Estados Unidos.
O terceiro, o Ritz-Carlton Residences Fort Lauderdale Beach, ocupará um trecho de aproximadamente 122 metros lineares de frente para a ICW. O projeto oferecerá 83 residências personalizadas em dois edifícios de 13 andares, com vistas panorâmicas e desimpedidas para o oceano Atlântico, a poucos quarteirões da praia e do MAASS, o único restaurante de Fort Lauderdale com estrela Michelin.
Pelos padrões de outras cidades, nenhum desses edifícios poderia ser considerado pequeno.
Mas, por qualquer métrica mensurável — número de andares, quantidade de unidades ou densidade de moradores —, os três projetos são extremamente enxutos quando comparados aos demais empreendimentos em desenvolvimento no sul da Flórida. Muitos deles contam com mais de 300 unidades, complexos gigantescos de lazer e milhões de dólares em soluções de engenharia para evitar que as estruturas balancem durante um furacão.
Esses edifícios exclusivos vendem algo mais difícil de quantificar: a sensação de que sua casa realmente importa. E, mais importante, a percepção de que ela foi construída por alguém que não o enxerga apenas como mais uma linha na planilha de capital do empreendimento.
“Os compradores sofisticados do sul da Flórida estão cada vez mais interessados em adquirir um estilo de vida, e não apenas uma parte do boom imobiliário”, afirma Ed Jahn, vice-presidente sênior da Kolter Urban, incorporadora que desenvolve o Maison d’Or em parceria com a Perko Development Partners.
“Eles não estão necessariamente procurando o maior edifício ou a marca mais reconhecida na fachada. Buscam uma residência que reflita a maneira como querem viver. O conceito de empreendimento exclusivo não se resume a ter menos unidades, mas a oferecer uma experiência residencial mais pessoal e explorar as possibilidades proporcionadas por uma escala menor.”
Tudo o que reluz está ficando menor
É importante esclarecer que nenhum desses edifícios é pequeno quando o assunto é preço ou nível de atenção aos detalhes.
No segmento imobiliário de altíssimo luxo, o conceito de exclusividade em pequena escala equivale ao que marcas como Patek Philippe e Pagani representam em seus respectivos mercados: produção artesanal, oferta restrita, compradores de elite e uma janela limitada para fazer parte de um grupo seleto.
Isso significa localizações escolhidas criteriosamente, residências com dimensões de mansões, serviços comparáveis aos dos restaurantes com estrelas Michelin e edifícios que se assemelham mais a um conjunto de ilhas particulares interligadas do que a uma caixa de vidro repleta de apartamentos.
“Um projeto menor nos permite tomar decisões muito deliberadas sobre cada aspecto do empreendimento, das próprias residências ao caráter geral do edifício”, acrescenta Dan Riordan, diretor de vendas e sócio sênior da Perko Development Partners, que constrói o Maison d’Or em parceria com a Kolter.
“Podemos priorizar plantas mais amplas, maior distância entre as residências e detalhes arquitetônicos e áreas de lazer diferenciados, pensados para atender aos moradores, em vez de simplesmente acrescentar itens a uma lista de comodidades. Com menos unidades, não podemos depender apenas da escala para entregar valor. Cada residência importa.”
Como parte dessa proposta de valor, a Kolter também priorizou o ambiente e a identidade do empreendimento, além do apelo visual do projeto. Maison d’Or significa “Casa de Ouro” em francês. O edifício se inspira nos estilos mediterrâneo e regencial e combina acabamentos que remetem aos anos dourados de Palm Beach com toques vibrantes de rosa, verde e azul. As cores dão às áreas comuns e aos espaços de lazer um aspecto descontraído, inspirado na estética da marca de moda Lily Pulitzer.
“O Maison d’Or representa o ápice de uma experiência residencial sofisticada e integrada ao contexto local em West Palm Beach. Desde a chegada, os moradores encontram um ambiente refinado, que remete à era dourada”, continua Riordan.
“Cada detalhe define a experiência Maison d’Or e reforça nosso compromisso de oferecer um padrão de luxo verdadeiramente incomparável em um enclave residencial intimista, no qual é possível desfrutar da generosidade de uma propriedade à beira-mar sem precisar administrar uma.”
Essa relação com o entorno não é um detalhe secundário. Uma das grandes vantagens dos edifícios exclusivos é a possibilidade de ocupar terrenos menores, nos quais a maioria dos empreendimentos de luxo com mais de 300 unidades não conseguiria se instalar.
Por sua própria concepção, esses projetos também tendem a ser mais bem recebidos pelos vizinhos e por grupos contrários a novas construções em seus bairros. Isso permite aos incorporadores escolher localizações nas quais conceitos como “comunidade” e “conexão” têm chances reais de se concretizar.
Um exemplo é a localização do Maison d’Or, em meio a um bairro consolidado de casas, mas também a uma distância que permite chegar a pé ao centro de West Palm Beach. A região vem incorporando hábitos de uma cidade que já não fecha as portas depois de escurecer nem paralisa suas atividades quando os visitantes de inverno vão embora.
O CityPlace, empreendimento de Stephen Ross, está dando origem a um ecossistema de escritórios e residências ocupado durante todo o ano, que se tornou motivo de inveja para outras cidades de médio porte da Flórida. Enquanto isso, o distrito de Nora — sigla para North of Railroad (ao norte da ferrovia) — está rapidamente se tornando um dos projetos de revitalização urbana mais comentados dos Estados Unidos.
A região contará com uma unidade do Pastis, restaurante do empresário Stephen Starr, com aproximadamente 1.208 m², além do novo Nora Hotel, desenvolvido pelo mesmo grupo responsável pela abertura dos hotéis The Bowery, The Mercer e Hotel Chelsea, em Nova York.
“Hoje, os compradores não enxergam o sul da Flórida apenas como um destino sazonal, mas também como um lugar para construir uma vida e investir no longo prazo”, afirma Riordan.
“Muitos são empresários consolidados ou empreendedores com famílias que procuram uma residência principal. À medida que esse público evolui, suas expectativas em relação ao projeto residencial, à privacidade, aos serviços e à qualidade também mudam. Como resultado, observamos uma valorização crescente das diferenças entre mercados e bairros. West Palm Beach tem identidade e história próprias, assim como Naples e Fort Lauderdale têm seus atrativos. Um empreendimento bem-sucedido exige compreender essas particularidades e criar algo que pertença àquele lugar, em vez de aplicar a mesma fórmula em todos os locais.”
As melhores coisas ainda vêm em embalagens pequenas
A cerca de 113 quilômetros ao sul de West Palm Beach, o Kempinski Residences Miami Design District adota uma estratégia semelhante à do Maison d’Or. A marca hoteleira suíça, com 129 anos de história, porém, escolheu um bairro de características opostas para estrear nos Estados Unidos e testar esse modelo.
Do ponto de vista geográfico, o Miami Design District é uma localização adequada para uma marca do porte e da tradição da Kempinski entrar no mercado imobiliário de luxo. Diferentemente de Brickell, do Miami Worldcenter ou do vizinho Edgewater, o bairro sempre teve uma escala mais humana. Essa característica remonta à década de 1920, quando toda a área era ocupada pela plantação de abacaxis de uma única família.
Mais importante, sua identidade contemporânea foi construída sobre um ecossistema de comércio de luxo do qual apenas um grupo restrito de pessoas dispõe dos recursos necessários para participar. Do ponto de vista comercial, essa é a própria essência da exclusividade.
A transformação do Miami Design District dentro da cidade é amplamente conhecida. Fora do sul da Flórida, porém, o bairro ainda surpreende quem dobra uma esquina e tem a impressão de ter acabado de descobrir a Quinta Avenida, em Nova York, ou a Rodeo Drive, em Los Angeles.
Há vinte anos, um empresário local chamado Craig Robbins começou a comprar todos os galpões e terrenos do bairro que conseguia adquirir, por preços que hoje mal cobririam alguns meses de aluguel pagos pelos atuais inquilinos.
Durante a Grande Recessão, ele conseguiu convencer alguns dos principais designers de móveis e tecidos a abrir estúdios e showrooms nos espaços recém-reformados. A iniciativa, por sua vez, ajudou a atrair outros investidores públicos e privados para a região justamente quando a economia começava a se recuperar.
Com o tempo, Robbins levou essa valorização a outro patamar e fundou uma parceria para transformar o Miami Design District no principal destino de compras e estilo de vida de altíssimo luxo da cidade. O bairro passou a reunir projetos de arquitetos de renome mundial, dois restaurantes com estrelas Michelin e lojas-conceito de marcas como Dior, Hermès, Patek Philippe, Louis Vuitton e Cartier. O distrito abriga uma das maiores concentrações de joalherias e relojoeiros do mundo.
Não por acaso, a consolidação do Miami Design District como um polo de compras de altíssimo luxo coincidiu quase exatamente com a explosão do interesse por empreendimentos imobiliários de luxo associados a marcas no sul da Flórida.
Isso torna ainda mais surpreendente o fato de ter demorado tanto para alguém perceber que um bairro cuidadosamente revitalizado, que abriga algumas das marcas de varejo mais cobiçadas do mundo, também poderia ser um lugar desejado para morar por pessoas extremamente ricas e exigentes.
A decisão da Kempinski de escolher um edifício exclusivo no Miami Design District para marcar sua estreia nos Estados Unidos, contudo, faz todo o sentido.
Desenvolvido pela DaGrosa Capital Development Partners e projetado pelo escritório Arquitectonica, com interiores assinados pelo Rockwell Group, o empreendimento terá duas torres de 23 andares. Cada pavimento contará com quatro residências de esquina, com dois a quatro dormitórios e preços a partir de US$ 3,7 milhões (aproximadamente R$ 18,87 milhões).
O projeto também incluirá seis vilas residenciais e 18 suítes para hóspedes, disponíveis exclusivamente para compra pelos moradores.
No topo das duas torres, duas coberturas duplex ocuparão pavimentos inteiros, com plantas amplas, semelhantes às de mansões, e quatro ou cinco dormitórios, projetadas para atender às necessidades de famílias. Cada cobertura terá direito a metade do terraço na cobertura do edifício. A unidade voltada para a água ficará com o espaço que oferece vista para a baía e também contará com uma piscina privativa de imersão.
A localização do Kempinski Residences Miami Design District também oferece vantagens inesperadas para o conceito de exclusividade em pequena escala. Em uma direção, a apenas dois quarteirões, estão o glamour e as vitrines luxuosas do Miami Design District. Na outra, há vistas de 180 graus, desimpedidas, da baía de Biscayne e do horizonte de Miami.
Essas vistas têm chances de permanecer livres de obstáculos por muito tempo, já que dois parques públicos estão localizados entre o terreno do empreendimento e a água.
Essa combinação cada vez mais rara — uma experiência residencial refinada e personalizada em meio ao ritmo acelerado de Miami, cidade que recebe a Fórmula 1 — dificilmente seria uma proposta imobiliária de luxo convincente quando Robbins começou a reunir terrenos no bairro, duas décadas atrás.
“Isso não era óbvio há dez anos”, disse Antonio Primo, sócio sênior da DaGrosa, ao relembrar a evolução do projeto. “Há cinco anos, também não era.”
Por isso, antes que Primo e o restante da equipe da DaGrosa pudessem convencer a Kempinski a escolher aquele trecho específico do bairro, precisaram convencer uma das mais antigas empresas de hotelaria da Europa a apostar na cidade e no próprio Miami Design District.
Foi um processo de negociação que durou meses, durante o qual os dois lados buscavam algo além de um simples contrato de licenciamento de marca.
A Kempinski queria fazer uma entrada relevante nos Estados Unidos, em um bairro definido pela criação de espaços urbanos de alto padrão. A DaGrosa, por sua vez, procurava uma parceira de marca disposta a moldar o edifício de acordo com o maximalismo sutil, a materialidade e a integração urbana cuidadosa do Miami Design District, em vez de simplesmente reproduzir mais um modelo padronizado na cidade.
Como Ben DaGrosa me explicou, todos os empreendimentos da Kempinski são “exclusivos e muito específicos em relação à sua localização. Isso é o que gerou uma intensa fidelidade à marca ao longo de 150 anos. E é isso que queremos construir aqui”.
A afirmação pode parecer linguagem de marketing até que se observem as plantas do Kempinski Residences Miami Design District.
Em determinado momento do processo de projeto, por exemplo, a equipe considerou incluir apartamentos de um dormitório nos andares inferiores das torres. A mudança reduziria o preço de entrada, ampliaria o público de compradores e atrairia mais investidores.
“Mas isso também teria alterado a essência do que estamos vendendo”, acrescenta DaGrosa. “Alguém que comprasse uma residência ampla para a família poderia dizer: ‘Este deixou de ser um edifício exclusivo’.”
Em outras palavras, a escassez precisava estar incorporada ao próprio projeto desde o início e permanecer como um princípio orientador. Qualquer marca de joias ou relógios do Miami Design District também pode explicar muito sobre essa lógica.
Desta vez, será diferente
Os céticos e críticos do atual mercado imobiliário de Miami e, de maneira geral, do segmento de imóveis de luxo associados a marcas provavelmente vão zombar da ideia de um boom de edifícios exclusivos, com ou sem grifes.
O manual convencional do mercado de luxo estabelece que mais é melhor. Desde a pandemia, nenhum lugar reforçou essa ideia de maneira mais convincente do que o sul da Flórida, com exceção de Dubai.
Ainda assim, a lógica econômica da exclusividade contemporânea também funciona na direção oposta.
O Arte, em Surfside, colocou à venda apenas 16 residências à beira-mar e atraiu moradores como Ivanka Trump e Jared Kushner. Enquanto isso, o empreendimento Olana, da Kolter, em Naples, do outro lado dos Everglades, está sendo construído com apenas 12 residências, cujos preços começam em US$ 30 milhões (cerca de R$ 153 milhões).
Para os compradores, também existem razões práticas para preferir projetos menores. Entre elas estão a possibilidade de disputar menos a atenção da equipe e a disponibilidade de espaços como a sala de jantar privativa, além de plantas suficientemente amplas para acomodar filhos, atividades profissionais e hóspedes ao mesmo tempo.
As perguntas feitas pelos compradores também estão mudando. Pessoas que hoje podem investir seu dinheiro em qualquer lugar querem saber quando o edifício realmente será inaugurado, quem serão seus vizinhos, o que acontece em uma quarta-feira qualquer e se o bairro tem vida e estrutura suficientes para tornar a permanência mais atraente do que ir embora.
“O crescimento das residências exclusivas de altíssimo luxo no sul da Flórida reflete, em última análise, uma demanda crescente por uma experiência residencial mais intimista”, afirma Diana Ulis, CEO e fundadora da Admire Capital, responsável pelo desenvolvimento do Ritz-Carlton Residences em Fort Lauderdale Beach.
“Os compradores querem a independência de uma casa particular sem abrir mão dos serviços e da conveniência de uma marca hoteleira de luxo. Fort Lauderdale está particularmente bem posicionada para essa transformação porque já oferece um estilo de vida distinto à beira-mar, com características residenciais.
“À medida que o mercado continua a evoluir, empreendimentos que priorizem privacidade, projetos bem pensados e serviços personalizados terão um papel importante na definição do próximo capítulo da vida de luxo no sul da Flórida.”
O tempo dirá se a tendência de redução de escala veio para ficar. Edifícios exclusivos pouco contribuem para aliviar a crise habitacional ou os problemas de acessibilidade financeira à moradia no sul da Flórida, e ninguém sabe ao certo qual é o tamanho do público de pessoas extremamente ricas. A inteligência artificial também continuará a alterar o mapa da riqueza de maneiras difíceis de imaginar.
Mas, de tempos em tempos, o mercado imobiliário de luxo reencontra uma ideia mais duradoura do que bater um novo recorde de altura ou exibir um logotipo inédito.
Neste momento, essa ideia parece ser a de que o bem mais valioso que um edifício pode oferecer é o espaço para construir uma vida de verdade dentro dele — com vizinhos em número suficiente para que essa vida também tenha a sensação de pertencer a algum lugar.
Reportagem publicada originalmente em Forbes.com
