A Iguatemi S.A. anunciou ao mercado nesta quinta-feira (12) a assinatura de uma proposta vinculante para adquirir mais 4,5% de participação no Shopping Pátio Paulista, em São Paulo, por R$ 113,4 milhões.
A transação foi firmada com o BBIG 11 (BB Premium Malls Fundo de Investimento Imobiliário), que, antes da negociação, detinha 18,52% de participação. Segundo o comunicado, o pagamento será dividido em duas etapas: 70% à vista no fechamento da operação e 30% em duas parcelas anuais, iguais e consecutivas, corrigidas pelo CDI.
Com a conclusão do negócio, a Iguatemi passará a deter 15,95% do empreendimento, e o BB Premium Malls, 14,02%.
Ao avaliar o negócio, o Itaú BBA afirmou que a compra de 4,5% do Shopping Pátio Paulista pelo Iguatemi, por R$ 113 milhões, foi feita a uma taxa de capitalização estimada entre 6% e 6,5%, com base na receita operacional líquida dos últimos 12 meses. A operação deve diluir o FFO (Funds From Operations, ou recursos gerados pelas operações) por ação no curto prazo, já que a companhia negocia a uma taxa de capitalização próxima de 12% para 2025.
Apesar disso, o banco considera o movimento estratégico, por reforçar a exposição a um ativo dominante e com potencial de crescimento de receita. No preço atual, o mercado projeta o pagamento do equivalente a 12 anos da geração de caixa estimada para 2026 e 9 anos da prevista para 2027, já com os impactos da reforma tributária incluídos.
Ativo de alta performance
Localizado entre as avenidas Paulista, 23 de Maio e a rua Treze de Maio, o Pátio Paulista é um dos principais centros comerciais da capital. Relatório de dezembro do BB Premium Malls aponta crescimento acumulado de 4,7% nas vendas no ano.
O relatório gerencial do fundo indica uma taxa de vacância de apenas 0,9%, a menor entre os ativos com participação da BB Malls, que ainda tem no portfólio o Shopping Pátio Higienópolis (14,65% segundo dados de dezembro), a “joia da coroa” do fundo, e o Rio Sul, localizado na zona sul carioca, onde detinha, até o mês passado, 33,2% de participação.
Em novembro, os segmentos de calçados e health & beauty das lojas instaladas no Pátio Paulista avançaram mais de 8% na comparação anual. O resultado operacional líquido atingiu R$ 149,8 milhões no acumulado do ano, com margem superior a 95%.
Os indicadores posicionam o ativo entre os mais eficientes do portfólio de shoppings da cidade, combinando alta ocupação e geração robusta de caixa.
O Iguatemi está à frente do Pátio Paulista desde 1º de maio de 2025, quando efetivou a compra de participações no empreendimento até então da Brookfield em parceria com sócios. O valor, de R$ 2,58 bilhões, também contemplou a participação no Pátio Higienópolis.
Na ocasião, a companhia investiu R$ 1,47 bilhão e ficou com 29% do Higienópolis e 11,5% do Pátio Paulista, assumindo a gestão dos dois ativos. Em 1º de julho de 2025, a empresa iniciou oficialmente a administração do Pátio Paulista, após a mudança de controle da Brookfield para a Iguatemi.
Raio-X do empreendimento
Inaugurado em 1989, o shopping soma 42 mil m² de área bruta locável distribuídos em sete pisos comerciais. O empreendimento conta com 276 lojas, 51 restaurantes, quatro lojas âncora, cinco megalojas e sete salas de cinema da rede Cinemark, além de 1.683 vagas de estacionamento.
Hoje, a Iguatemi S.A. detém participação em 17 shopping centers, dois premium outlets e três torres comerciais, que somam 768 mil m² de ABL total, sendo 500 mil m² de ABL própria. A gestão é centralizada em todos os ativos do portfólio.
Ao ampliar sua fatia no Pátio Paulista, a Iguatemi reforça a estratégia de concentração em ativos dominantes, em regiões com alto fluxo e densidade de renda, consolidando presença em um dos endereços mais relevantes do varejo brasileiro.
BB Premium Malls deve desinvestir R$ 600 milhões
Antes da operação envolvendo o Pátio Paulista, a BB Premium Malls havia anunciado, em dezembro passado, a venda de 9% do Shopping Pátio Higienópolis por R$ 236 milhões. O objetivo, segundo o relatório gerencial do fundo, foi fortalecer a estrutura de capital e ampliar a capacidade de geração de resultados.
Os recursos serão utilizados para amortização de CRIs. Paralelamente, o fundo dá continuidade a processos de desinvestimento, que podem totalizar até R$ 600 milhões até julho deste ano, segundo informações do relatório gerencial.
“Para 2026, o foco permanece na redução das obrigações associadas aos CRIs, mitigando o impacto dos juros e fortalecendo o resultado operacional. Em um ambiente econômico mais favorável, marcado por juros menores e maior atividade, o BB Premium Malls se posiciona para capturar novas oportunidades e entregar resultados ainda mais consistentes aos cotistas”, diz trecho do documento.
