O ato de ir ao escritório e trabalhar perto dos colegas em detrimento de ter várias reuniões e resolver todas as demandas de casa se tornou, nos últimos dois anos, algo mais comum. Em grande medida, pelos esforços de grandes corporações que passaram a endossar ou obrigar uma maior frequência semanal de trabalho presencial. Com isso, as lajes corporativas passaram a ser mais ocupadas, os preços de aluguel aumentaram e a disparidade entre regiões com edifícios Triple A e as demais aumentou – movimento que o mercado chama de flight to quality.
Nesse panorama, alguns memorandos e reuniões foram marcos. Nos Estados Unidos, Amazon e JPMorgan foram dois dos players mais emblemáticos que fizeram seus chamamentos para a volta ao presencial. No Brasil, talvez o caso mais emblemático tenha sido o do Nubank, cuja flexibilidade era bastante associada à empresa – até o CEO anunciar uma gradação de aumento de frequência no escritório que afetará aproximadamente 10 mil pessoas.
Fontes ouvidas pela Forbes enxergam uma conexão clara e praticamente inexorável desse movimento com a redução de vacância e o aumento do preço do aluguel.
Hilton Rejman, presidente executivo da Brookfield Properties, conecta os dois pontos e projeta um mercado que deve se manter aquecido nos próximos anos, a priori.
“As empresas trouxeram de volta os colaboradores para as lajes corporativas, e essas empresas também cresceram. Muitas delas contrataram gente em 2020, ou 2021, e ao trazer todo mundo de volta, passam a demandar mais espaço em lajes corporativas”, analisa.
“Tivemos um caso em que um locatário que detinha vários andares nos devolveu o imóvel e arcou com as multas. Cerca de seis meses depois, contratou de novo a locação no mesmo espaço. O momento é de empresas alugando área e expandindo”, relata.
A Brookfield é um dos players mais relevantes do ramo, com 27 prédios de escritórios corporativos no portfólio do Brasil, somando cerca de 900 mil m² sob operação, distribuídos entre São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília.
Rejman relata, inclusive, que a taxa de ocupação total do portfólio chegou a 91%, representando um aumento de 9 pontos percentuais (p.p.) ante o ano anterior. Em 2025 foram 83 mil m² de locação em contratos assinados. Em 2026 até então já foram 25 mil m² firmados em contratos de aluguel.
O Parque da Cidade, comprado em meados de 2022, contava com 40% de ocupação à época da sua aquisição. Hoje, o empreendimento opera com uma taxa de ocupação de 93%.
Mesmo as techs, mais flexíveis, voltaram ao presencial
Não há um setor específico que tenha despontado e feito aluguel de metros quadrados aos montes. Fontes do setor citam um grande volume de empresas chinesas, indústria e multinacionais. Bancos e instituições financeiras, já em um primeiro momento, estavam mais presentes e locando grandes espaços.
As empresas de tecnologia, mais flexíveis, fizeram um movimento relevante nos últimos dois anos, e renunciaram à tese de ampla flexibilidade.
“As empresas de tech, que costumam ser mais flexíveis, voltaram aos escritórios. Um dos principais players que locou boa parte nesse primeiro trimestre de 2026 foi a Uber, que fechou um contrato de mais de 50 mil metros quadrados”, diz Elvis Credendio, analista de Real Estate do Itaú BBA.
O especialista endossa a tese de compressão da vacância, citando uma absorção líquida relevante e um ponteiro que chega cada vez mais próximo de uma marca em que o poder de barganha dos locatários aumenta.
“Estamos nos aproximando de um número mágico de 10% de vacância. Algumas regiões já chegaram lá, e com isso os preços de aluguéis cresceram muito.”
Credendio ainda frisa que vê um escoamento de alguns escritórios para outras partes da Zona Sul de São Paulo, como a Chucri Zaidan e a Chácara Santo Antônio – que devem passar por uma compressão de vacância ainda maior nos próximos meses.
Correção de preço acima da inflação
A máxima do mercado diz que mais demanda e uma oferta estagnada implicam em preços mais altos. Isso é perfeitamente verificável no momento atual, dado os preços de aluguel em São Paulo.
Rejman, da Brookfield, conta que “se contam nos dedos” os imóveis com lajes corporativas de mais de 5 mil metros quadrados totais (eventualmente em mais de um andar) disponíveis em solo paulistano – e o leque é ainda mais restrito, por óbvio, quando se precisa de mais espaço.
O executivo revela que, para além dos reajustes via inflação, por conta da indexação dos contratos, as revisionais – que ocorrem tradicionalmente a cada três anos – feitas pela empresa têm ocasionado reajustes na casa dos 30%.
Fernanda Naveiro, CFO da São Carlos, conta que as revisões de contrato e eventuais ajustes feitos na troca de locatários têm sido feitos acima da inflação, que é de 4,7% nos últimos 12 meses.
A empresa atua no investimento e gestão de imóveis comerciais de alto padrão.
“Temos um imóvel na Paulista que está 100% ocupado, ele chegou a ter quase 60% por volta de 2020. Vemos uma demanda muito firme, quando um locatário pede para sair, já temos demanda para ocupação do espaço novamente”, diz Naveiro.
A companhia também é dona do EZ Towers, localizado na Avenida Doutor Chucri Zaidan, que tem locatários como a companhia multinacional de contabilidade e auditoria KPMG.
A ocupação do imóvel já chega a 95%, com preços de aluguel em elevação – com uma ascensão que deve se perpetuar ao menos no curto e médio prazo, segundo a empresa.
“Empresas que achávamos que não teriam mais presencial chegaram a voltar 100% para o escritório”, comenta a executiva da São Carlos sobre o momento atual do segmento de lajes corporativas.
Em se tratando de números, uma análise olhando apenas para preço e vacância pode soar superficial em um primeiro momento. O ponto é que olhando para outras métricas, o segmento também se mostra aquecido.
“O que chama atenção também é a métrica de absorção líquida, que é quanto o mercado de fato cresce”, diz Naveiro.
O que dizem os números
A CBRE, mostra uma absorção líquida de 292 mil metros quadrados no mercado de escritórios de São Paulo no acumulado de 2025 – não tão longe do recorde histórico, de 360 mil metros quadrados, em 2019.
Em um levantamento feito a pedido da Forbes, a empresa mostra que a vacância média fechou em 16,6% na cidade, em uma redução gradual. Neste primeiro trimestre de 2026, caiu para 15,9%, mostrando uma queda sucessiva desde meados de 2023.
A companhia, que é a maior empresa de serviços e investimentos imobiliários comerciais do mundo, ainda aponta que a vacância é ligeiramente menor nos edifícios de alto padrão, chamados de Triple A.
“Esse movimento demonstra uma demanda mais ativa por espaços corporativos, especialmente nos empreendimentos de maior qualidade, onde a vacância atingiu 10,5% no início deste ano, ao mesmo tempo em que o volume de novas entregas permanece relativamente controlado”, comenta o Diretor de Locação, Brokerage, Saúde e Pesquisa da CBRE Brasil, Felipe Giuliano.
“Como consequência, observamos um mercado mais equilibrado e uma recuperação gradual dos preços de locação, sobretudo em imóveis de qualidade e localizados em regiões ao redor do eixo financeiro da cidade, como Paulista, Pinheiros e Chucri Zaidan”, conclui.
O especialista ainda adiciona que a consolidação dos modelos híbridos tem levado muitas empresas a revisarem suas estratégias imobiliárias e aumentarem a periodicidade de ida de seus funcionários ao escritório.
“Mais do que uma discussão sobre aumento ou redução de áreas, observamos uma busca crescente por localizações com infraestrutura e transporte, além de espaços que promovam colaboração, integração das equipes e experiência dos colaboradores.”
A força do flight to quality e a disputa por escritórios Triple A
A predileção pelos imóveis Triple A, localizados geralmente na Faria Lima, fez com que a disparidade de preço de aluguel aumentasse para níveis historicamente altos.
Fontes do setor relatam que geralmente o metro quadrado a ser alugado na região, que é o coração financeiro da América Latina, era duas vezes maior do que o de outros lugares da Zona Sul.
Hoje, essa razão é de três vezes, e o aluguel de um imóvel de alto padrão na Faria Lima pode custar mais de R$ 300 facilmente, chegando a mais de R$ 400 quando se olha um recorte de edifícios que são o topo do mercado.
Ou seja, alugar uma laje corporativa de 3 mil metros quadrados na Faria Lima pode custar de R$ 900 mil a R$ 1,2 milhão por mês. Um espaço de 5 mil metros quadrados custará de R$ 1,5 milhão a R$ 1,7 milhão.
“É o famoso flight to quality. Vimos percebendo isso há muito tempo. As empresas querem mais espaços, mais eficientes, tanto na qualidade do espaço quanto nas características técnicas”, diz o presidente executivo da Brookfield Properties.
Credendio, do Itaú BBA, conta que as empresas do ramo têm detalhado isso em diálogos com o sell-side do banco.
“Eu vejo isso até na leitura do que as próprias companhias falam. A BR Properties, por exemplo, relata que os inquilinos demandavam cada vez mais qualidade.Ter uma experiência melhor faz diferença, e as empresas focaram nisso”, diz.
A realidade (não tão) paralela dos ativos listados
De forma paradoxal, os ativos listados não têm mostrado boa performance em um passado recente, mesmo com a volta ao presencial. Uma parte considerável dos gestores de fundos imobiliários têm perdido ou têm crescido abaixo do mercado.
Os fundos imobiliários de lajes corporativas já chegaram a representar dois terços do principal índice do seu mercado, o IFIX, em pouco mais de uma década atrás. Hoje, representam cerca de 10%.
Marcos Baroni, analista CNPI, especialista em Fundos Imobiliários da Suno Research e professor há mais de 20 anos em cursos de graduação e MBA, conta que vê esse mercado encolhendo ainda mais.
Não há um pessimismo generalizado, entretanto são poucos os fundos que passam pelo crivo de um bom processo de due diligence.
A carteira da Suno mantém recomendação de dois fundos de lajes corporativas atualmente. Em um dos dois, a tese é de ganho de capital – visando uma gestão que venderá futuramente os imóveis em um momento melhor do ciclo macroeconômico, com juros mais baixos, e distribuirá altos valores aos cotistas.
A análise de Baroni é que o cenário da economia real não se repetiu com os ativos listados, cuja grande maioria ainda sofre por conta da alta alavancagem de meados de 2021, na esteira de juros básicos de 2%.
“Os FIIs de lajes corporativas não estão incrementando rendimentos, vários caíram, por conta das decisões equivocadas em 2020 e 2021. Temos uma assimetria da economia real”, afirma.
O especialista da Suno diz que “alguns gestores sabem que precisam vender imóvel”, mas isso fica inviável em um ambiente de 14% de Selic – que por sua vez elimina a possibilidade de um cap rate considerado atrativo.
Lucas Reis, que comanda a estratégia de Real Estate da Portofino, multi family office, diz o mesmo.
“Hoje, o player de laje corporativa é um player de ganho de capital, em alguma medida. É um segmento que está 30% descontado e oferece um yield – justamente por estar descontado – de 9% ao ano. Você vai ter um carrego de 9% ao ano, e ainda assim possibilidade de ganho de capital. Mas para isso acontecer, precisamos de um reflexo da taxa de juros”, diz, em alusão a eventuais futuras quedas da Selic.
Nesse contexto, Baroni, da Suno, avalia que caso o cotista seja seletivo na escolha e aloque em um fundo que não tenha problemas concretos de alavancagem, conseguirá ter bons retornos.
“Temos um fundo com exposição à Faria Lima. Em algum momento ele vai vender muito imóvel, vamos receber um caminhão de dinheiro de dividendos, vai ser um ganho de capital astronômico. É necessário olhar para o Valor Patrimonial (VP). Agora o gringo não está batendo na porta para comprar imóvel, mas uma hora vai bater.”
Dentre os maiores fundos do mercado estão, por exemplo, o VBI Prime Properties (PVBI11), com patrimônio líquido de R$ 2,9 bilhões e mais de 170 mil cotistas.
O FII em questão mostrou quedas sucessivas na distribuição de dividendos, que caíram de cerca de R$ 0,70 por cota ao fim de 2023 para R$ 0,60 no ano seguinte e R$ 0,50 em 2025. A última distribuição, em maio deste ano, foi de R$ 0,40 por cota.
Da mesma forma, o Vinci Offices (VINO11), com mais de 140 mil cotistas, mostrou alguma retração nos dividendos.
Depois de seis meses pagando R$ 0,05 por cota, o fundo cortou a distribuição para R$ 0,045 por cota referente ao exercício de janeiro. Um mês depois, uma nova redução, para R$ 0,04 por cota.
Os dois são apenas exemplos dentre os maiores do ramo de lajes corporativas que têm reduzido proventos, na contramão de ramos como galpões logísticos – que confirmaram a tese de boom do e-commerce, se valorizando e aumentando a remuneração aos investidores.
