Imóveis de mais de R$ 3 milhões listados em São Paulo estão performando cerca de dez vezes acima da média da cidade e, desde 2023, apresentam um preço com crescimento anual composto (CAGR) de 21,7%. Os dados são de levantamento da Global Citizen Solutions (GCS), enviado à Forbes.
A Global Citizen Solutions, uma consultoria internacional em planejamento de cidadania e residência para famílias, empresários e investidores, ainda sinaliza que esse panorama dos imóveis em São Paulo tem impulsionado fluxos de investimento desvinculados de programas de residência.
Segundo a instituição, a capital paulista tem captado capital institucional direto, estruturalmente desvinculado dessas políticas.
“Esse volume expressivo no segmento prime evidencia um tipo de capital genuinamente distinto da camada responsiva a políticas de imigração que monitoramos historicamente nos mercados globais”, analisa Patricia Casaburi, fundadora e CEO da Global Citizen Solutions.
“O que observamos agora em São Paulo é um fluxo movido estritamente pelos fundamentos do ativo, buscando diversificação, retorno e resiliência inflacionária, operando de forma totalmente autônoma em relação aos canais de mobilidade global”, completa.
Na prática, os dados reforçam a tese de que o mercado imobiliário — seja em São Paulo, seja em outros locais do mundo — segue funcionando como hedge para a inflação e se mantém relevante em portfólios de investidores institucionais e de ultrarricos.
Como exemplo, o maior fundo de pensão do Canadá, o CPP Investments, comprometeu R$ 1,7 bilhão em parceria com a Cyrela para um portfólio de imóveis de luxo em São Paulo, cujo Valor Geral de Vendas (VGV) projetado é de R$ 6 bilhões.
A transação, estruturada por uma joint venture entre ambas as partes, foi um dos maiores aportes recentes de capital estrangeiro no mercado residencial brasileiro.
No resto do mundo, Dubai, Tóquio e Atenas despontam
O estudo indica que os maiores crescimentos de preços nos últimos cinco anos ficaram com Dubai (+173,7%), Tóquio (+65,5%) e Atenas (+62,4%).
No caso da cidade nos Emirados Árabes Unidos, trata-se de uma ascensão atrelada à demanda internacional sustentada e ao regime de propriedade de baixa tributação.
Não há imposto sobre propriedades, nem imposto sobre ganhos de capital, e a propriedade plena (freehold) por estrangeiros se aplica em áreas designadas.
Isso, somado ao programa de Golden Visa, impulsionou esse movimento. A Global Citizen Solutions observa que isso é visível nos volumes recordes de transações no segmento prime do mercado, incluindo mais de 4,6 mil vendas concluídas que somam US$ 2,7 milhões ou mais.
Dubai terminou 2024 com uma população de 3,86 milhões e tem projeção de chegar a 5 milhões até 2030, segundo o Centro de Estatísticas de Dubai.
A consultoria aponta que Tóquio se beneficiou de um iene mais fraco, tornando os imóveis mais baratos para compradores estrangeiros. Na capital do Japão, o investimento imobiliário estrangeiro chegou a cerca de US$ 15,7 bilhões.
Apesar disso, o lançamento de novos condomínios caiu para o menor nível desde 1980 em todo o Japão.
Já a cidade da Grécia, que ocupa a terceira posição do ranking, soma investimentos estrangeiros de € 2,75 bilhões em 2024, alta de 28,9% ante o ano anterior.
De forma geral, os preços de imóveis estão relativamente baixos e se combinam com fundamentos que vêm melhorando desde a recuperação do país no pós-crise.
As 7 cidades analisadas com as maiores valorizações 2020-2024
- Dubai +173,7%
- Tóquio +65,5%
- Atenas +62,4%
- Sydney +22,9%
- Madri +17,7%
- Lisboa +16,4%
- Singapura +16,3%
Capital mais seletivo
O estudo sugere que o investimento direto estrangeiro (IDE) global está sob pressão, e que os fluxos brutos subiram 4% em 2024, chegando a US$ 1,5 trilhão.
No entanto, esse crescimento foi puxado por movimentos financeiros voláteis em países europeus usados como conduto. Quando esses fluxos são excluídos, a medida ajustada da Conferência das Nações Unidas sobre Comércio e Desenvolvimento (UNCTAD), cai 11%, marcando o segundo ano consecutivo de queda real.
Na prática, o capital global está mais seletivo, não mais abundante. Isso torna ainda mais relevante identificar quais mercados continuam atraindo atenção.
No setor imobiliário, o valor total das transações globais chegou a US$ 873 bilhões em 2025, alta de 12% em relação ao ano anterior — mas com concentração em oportunidades mais específicas e tickets maiores.
