Imersa em uma dívida de R$ 17,3 bilhões, a Casas Bahia pediu recuperação judicial nesta semana. Se vendesse todos seus ativos — incluindo o que ainda tem para receber — faltariam alguns bilhões para quitar o total do passivo. Já tendo anunciado demissões em massa e fechamento de lojas, a varejista deve causar um impacto direto e indireto no segmento de imóveis de lojas e galpões logísticos.
Conforme o último resultado trimestral, a empresa somava 1.034 lojas consolidadas ao fim de junho, além de 24 Centros de Distribuição (CDs). No total, a Casas Bahia ocupa cerca de 2,57 milhões de metros quadrados, incluindo as lojas e os CDs.
Giancarlo Nicastro, sócio-fundador e CEO da SiiLA (Sistema de Informação Imobiliária Latino-Americana), diz que o maior impacto deve ser nas lojas de rua.
“As lojas físicas dentro de shoppings e centros comerciais representam um impacto menos temerário. Os shoppings em que eles estão tem uma demanda bem grande, eles conseguem realocar outro inquilino rápido. Galpões logísticos tem 4,4% de vacância, falta galpão no Brasil todo, a demanda é bem mais forte. Se a Casas Bahia sai hoje, em menos de três meses tem outro inquilino batendo na porta”, diz, em entrevista à Forbes.
Um despacho no âmbito do processo de recuperação judicial da Casas Bahia, que tramita, na 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) frisa que a continuidade da empresa “depende de centros de distribuição em pleno funcionamento, de sistemas digitais e meios de pagamento operantes, de contratos imobiliários vigentes (lojas fisicas) e de serviços de logística regulares.”
Assim, diferentemente de concorrentes, embora a empresa tenha empreendido alguns esforços para se digitalizar, a maior parte do faturamento vem das lojas físicas. Entre abril e junho deste ano, a companhia gerou R$ 8,32 bilhões em receita bruta, dos quais 65% foram de lojas físicas.
A empresa já comunicou que fechará 298 lojas, quase um terço do seu total. Esse fechamento é mais de onze vezes superior à redução de 26 unidades observada nos 12 meses anteriores — movimento que deve levar centenas de imóveis de volta ao mercado e gerar um impacto indireto em galpões logísticos e operações regionais.
As devoluções de CDs
Dados da SiiLA, plataforma de inteligência de dados do mercado imobiliário, apontam que a varejista já encolheu cerca de 14 mil metros quadrados de sua ocupação logística e ainda mantém aproximadamente 328 mil metros quadrados.
Ao longo do ano passado, o grupo devolveu aproximadamente 32 mil metros quadrados de áreas logísticas em Itajaí (SC) e Fortaleza (CE), aponta o Market Analytics da SiiLA.
No entanto, ainda em 2025 a empresa locou cerca de 17,9 mil metros quadrados no estado do Pernambuco, o que compensou apenas parcialmente as devoluções.
Os despejos
Informações da Folha de S. Paulo indicam que a empresa sofreu dezenas de ações de despejo por parte de vários proprietários de imóveis no estado de São Paulo. Esses processos envolveriam lojas físicas de rua, lojas de shoppings e também galpões logísticos.
As ações de despejo envolveriam imóveis em:
- São Paulo
- Osasco
- Mogi das Cruzes
- Cubatão
- Guarujá
- Diadema
- Santo André
- Jundiaí
- Itatiba
- Piracicaba
- São Bernardo do Campo
- Taboão da Serra
- Marília
- Itapevi
- Ubatuba
- Votorantim
- Guarulhos
A Forbes procurou a assessoria das Casas Bahia para comentar o tema e detalhar a situação, mas a companhia não retornou até a publicação desta reportagem. O espaço segue aberto.
O FII que tombou pela exposição às Casas Bahia
Dentro da indústria de Fundos Imobiliários, o player mais exposto foi o fundo HSI Logística, o HSLG11. Atualmente, mais de 27% da receita do FII vem diretamente das áreas ocupadas pela Casas Bahia.
O XP Logística (XPLG11) possui uma exposição menor à varejista, por meio do CD Via Varejo, localizado em Cachoeirinha (RS). É um imóvel de 38,4 mil metros quadrados que representa 2,2% da Área Bruta Locável (ABL) do fundo.
Desde o pedido de recuperação judicial da varejista, as cotas do XPLG11 recuam cerca de 1%, apenas, com um impacto marginal. Já o HSLG11, mais atrelado à operação da empresa, vê seus papéis derreterem mais de 11% nesta semana.
A gestora teve de emitir um fato relevante sobre o tema — que acalmou o mercado, ao menos parcialmente, mas não foi suficiente para reverter as perdas.
Segundo o documento, a varejista mantém vigentes os contratos de locação de dois imóveis do fundo, localizados em Contagem (MG) e São José dos Pinhais (PR). Até o momento, a empresa não comunicou intenção de rescindir os contratos ou desocupar os galpões.
Estes dois imóveis foram incluídos pela empresa em uma lista de contratos considerados essenciais para a continuidade das operações durante a recuperação judicial.
Os aluguéis referentes a julho de 2026 foram pagos integralmente ao HSLG11, todavia os valores com vencimento em agosto ainda não haviam sido pagos até 18 de agosto, segundo o fundo, que notificou a Casas Bahia sobre o atraso.
Nesse sentido, a gestão também comunicou sobre a possibilidade de aplicação das penalidades previstas nos contratos.
Isso, considerando que a Lei de Recuperação Judicial prevê que os créditos referentes a obrigações contraídas durante o processo, incluindo aluguéis vencidos após o deferimento do processamento da recuperação, são considerados extraconcursais e não ficam sujeitos aos efeitos da recuperação judicial.
Até a data do comunicado, porém, a Justiça ainda não havia decidido sobre o pedido da Casas Bahia.
O HSLG11 também destacou que já vinha trabalhando, desde abril de 2025, na transformação dos dois imóveis em galpões multiusuários, com possibilidade de redução da área ocupada pela Casas Bahia e entrada de novos inquilinos.
Segundo a gestora, os imóveis estão em hubs logísticos e a estratégia de diversificação da carteira continua mantida. Mesmo com o atraso no aluguel de agosto, o HSI Logística informou que pretende manter a distribuição de R$ 0,75 por cota no pagamento previsto para 31 de agosto de 2026. Para isso, caso a Casas Bahia não quite integralmente os aluguéis no período, o fundo poderá complementar a receita com o resultado acumulado disponível.
