O fundo imobiliário (FII) XP Office Prime comprou duas torres corporativas em São Paulo, o JK Square e o River South, por R$ 1,116 bilhão, conforme fato relevante divulgado no fim desta segunda-feira (28).
A gestão estima que o valor da cota patrimonial suba cerca de 15% em relação aos R$ 100 atuais, assim que os imóveis forem marcados a valor justo.
O fundo assinou um Compromisso de Compra e Venda (CCV) para adquirir diretamente 21.054,31 m² de área BOMA (medida que soma a área privativa de um imóvel com uma fração proporcional das áreas comuns do edifício) do JK Square, na Rua Tenente Negrão, 100, no Itaim, e 19.393,27 m² de área BOMA do River South, na Rua Agostinho Cantu, 190, no Butantã.
Ambos ficam em São Paulo. A compra inclui ainda as vagas de garagem vinculadas aos dois imóveis.
Somadas, as áreas chegam a 40.447,58 m² de área BOMA, o padrão de medição de área usado no mercado de escritórios.
O JK Square foi entregue em agosto de 2024, com incorporação da SDI e da Tellus e arquitetura do escritório KPF. A torre corporativa tem 31.306 m² de área construída, dos quais o fundo adquiriu 21.054 m², ou 67%.
O pé-direito é de 2,9 m, e as lajes variam de 1,1 mil a 2,1 mil m². Os principais inquilinos são o Banco ABC e a Uber, e a taxa de ocupação é de 100%. O empreendimento tem certificação LEED Gold e duas torres: uma corporativa, objeto da aquisição, e outra para hotel e residencial.
O River South foi entregue em dezembro de 2025, também com incorporação da SDI e da Tellus, e arquitetura da Perkins & Will. A torre corporativa tem 20.609 m² de área construída, dos quais o fundo adquiriu 19.393 m², ou 94%.
O pé-direito é de 3,5 m, e as lajes variam de 1,5 mil a 2,9 mil m². O principal inquilino é a Wise, e a taxa de ocupação é de 73%. A certificação LEED Gold é de obra. O material descreve uma torre única, com lajes corporativas e andares residenciais.
Fluxo de pagamento da transação e obrigações da ponta vendedora
O pagamento será dividido em duas etapas:
- Parcela à vista: R$ 566.666.666,65, pagos em dinheiro na assinatura
- Saldo do preço: R$ 550 milhões, em seis parcelas semestrais e consecutivas de R$ 91,6 milhões, com vencimento em até 6, 12, 18, 24, 30 e 36 meses contados da data da operação
As parcelas serão corrigidas pela variação acumulada e positiva do IPCA/IBGE, de forma pro rata die. A correção conta da data de pagamento da parcela à vista até o dia do pagamento efetivo de cada parcela.
O preço pode subir se os imóveis atingirem certas métricas de desempenho previstas no CCV. O acréscimo máximo é de R$ 48,9 milhões, e nesse cenário o valor total da compra chega a R$ 1,165 bilhão. O ajuste é pago junto com algumas das parcelas, fica fixo e não recebe reajuste.
Nos 36 meses seguintes à data da operação, o vendedor terá três obrigações cumulativas.
A primeira será de renda mínima mensal, garantindo ao FII uma renda de pelo menos R$ 7,9 milhões ao mês com a exploração comercial dos imóveis.
A segunda é acerca dos encargos da área vaga, com o vendedor arcando com os encargos que incidirem sobre a área vaga hoje existente nos imóveis.
Por fim, a úiltima é um prêmio de locação de R$ 63 milhões em cinco parcelas semestrais e consecutivas, de R$ 16 milhões, R$ 16 milhões, R$ 11 milhões, R$ 11 milhões e R$ 9 milhões.
A renda mínima garantida tem limite de R$ 60 milhões no período de 36 meses. O fundo passa a receber 100% da receita de locação dos imóveis a partir da data de pagamento da parcela à vista, inclusive.
Efeito na cota e nos rendimentos do XP Office Prime
Segundo o fato relevante, a marcação dos imóveis a valor justo deve ocorrer nos próximos 10 dias.
Depois disso, a gestão estima que a cota patrimonial tenha valorização de aproximadamente 15% sobre os R$ 100,00, o que leva o valor a cerca de R$ 115,00.
A estimativa se baseia em laudos de avaliação de uma empresa independente. Ela também considera os custos e as despesas da aquisição e da estrutura do fundo.
Os imóveis passarão por nova avaliação independente no fim de 2026, para o fechamento das demonstrações financeiras.
O XP Office Prime também pode reter até 5% dos lucros apurados em base caixa no semestre, conforme a regulamentação em vigor.
