Assim como a pandemia fez o americano redescobrir Miami e impulsionou o mercado imobiliário da Flórida, esse evento também redesenhou fluxos em território paulista. No entanto, o movimento que por vezes foi tratado como uma coisa única, não o é. O interior de São Paulo viveu uma alteração (e ainda vive desdobramentos dela) relevante desde o lockdown, as flexibilizações do regime de trabalho e o aumento de predileção por qualidade de vida.
Em parte, o mercado imobiliário do interior de São Paulo teve um fluxo de pessoas da capital e da região metropolitana que passaram a preferir uma cidade menos atribulada em meio às restrições, algo que ainda se reflete em companhias. Mas o movimento é multifacetado.
Robson Gonçalves, economista e professor da Fundação Getulio Vargas (FGV), avalia que, em linhas gerais, a heterogeneidade dessa demanda contempla três grupos:
- Casa de campo: famílias que sempre buscaram um imóvel para escapar do estresse da capital. A pandemia acentuou esse movimento, ao popularizar os fins de semana e as férias escolares no interior, inclusive entre quem alugou ou comprou e depois vendeu o imóvel
- Segundo imóvel: famílias que mantêm a casa na capital e compram outra no interior, adaptadas ao trabalho híbrido, com cerca de três dias na capital e dois em home office no interior. Os filhos costumam continuar estudando em São Paulo e vão ao interior apenas nos fins de semana
- Mudança da residência principal: famílias que vendem o imóvel em São Paulo, muitas vezes trocando-o por um estúdio ou imóvel menor que serve de base na capital, e transferem a moradia principal para o interior, junto com filhos, escola, clube e médicos
Os migrantes paulistanos, que redesenharam decisões pessoais e familiares desde 2020, tiveram um impacto inclusive em como algumas empresas recrutam.
Carlos Cêra, um dos fundadores da Superlógica, companhia de tecnologia do setor imobiliário, comenta que a empresa abriu um escritório em São Paulo como forma de atrair executivos mais bem formados. No entanto, já com a sede firmada em Campinas, descobriram um nicho de profissionais que havia se mudado e que não ficava nos arredores da capital.
“Começamos a contratar executivos que aceitavam inclusive receber um salário menor, mas que tinham melhoras na qualidade de vida. Temos, tranquilamente, cerca de dez executivos que vieram com essa proposta. São pessoas bem qualificadas que antes eram difíceis de encontrar ali em Campinas”, diz Cêra à Forbes.
A cidade de Campinas, aliás, foi a que teve a maior apreciação no preço médio do metro quadrado em cinco anos.
Desde 2021, foi uma das poucas cidades que teve um saldo de dois dígitos percentuais, de 11,2%, para R$ 8,18 mil ao fim de setembro deste ano, segundo dados da FipeZAP enviados à Forbes. Na mesma janela, São Paulo teve alta de 3,6%, para R$ 12,2 mil. São José dos Campos, também no interior de São Paulo, teve salto de 9,6%, para R$ 9,66 mil.
No entanto, o movimento de volta ao presencial, que ganhou mais corpo no segundo semestre de 2024 e escalonou em 2025, fez com que parte desse movimento fosse revertido, comenta Rafael Nogueira, Diretor de Incorporação na Perplan.
“Teve uma leva [de compradores em fuga da capital] que a gente já entendia que não era sustentável, que era possivelmente momentânea, porque a pandemia não ia durar a vida inteira e ela era muito mais volátil”, diz.
“Já imaginávamos, no mercado imobiliário, que ela era um pouco volátil e não tinha tanto fundamento nem uma adesão tão grande. Na hora que voltasse alguma coisa para o presencial, mesmo que houvesse uma mescla, isso ia começar a ficar difícil”, conclui.
O movimento de volta, em contrapartida, encareceu o mercado de lajes corporativas na capital paulista desde o ano de 2025. Há escassez de metragem para grandes escritórios e boa parte dos imóveis Triple A tem cobrado mais de R$ 300 por metro quadrado ao mês de aluguel.
O recorte da classe média
Gonçalves, da FGV, pontua que há também um recorte de renda nessa demanda.
“Pessoas com um a dois salários mínimos per capita, que poderiam pegar um Minha Casa Minha Vida, por exemplo, têm uma tendência mais de fixação. Não têm acesso ao crédito necessário, não têm a flexibilidade de trabalho necessária para esses três movimentos”, avalia.
“A coisa começa a mudar de dois a três salários mínimos per capita. Mas o grande movimento acontece a partir de três salários mínimos per capita. Aí você está pegando a classe média para cima”, conclui.
Nesse sentido, frisa que a população no estado de São Paulo está crescendo muito abaixo do que está crescendo o número de domicílios, e que isso não tem a ver somente com déficit habitacional, mas com um movimento mais forte de compra de segunda residência.
Nogueira, da Perplan, que tem forte atuação no eixo Anhanguera-Bandeirantes, da região metropolitana de Campinas para o norte do estado, avalia que mercados como Sorocaba, Campinas, Rio Preto, Ribeirão, tiveram um boom depois de 2020, especialmente em condomínios melhor localizados e cidades com infraestrutura.
“Foram cidades que ficaram muito tempo com o preço aquém do que deveria. A pandemia deu uma acelerada nisso e perceberam que loteamentos, condomínios, prédios e apartamentos bem localizados iam ficar escassos também nessas regiões.”
No caso da demanda que advém da primeira residência, cidades como Jundiaí, que dá a possibilidade de ir e vir para capital de forma esporádica, ganharam um público cativo.
‘Todo mundo pensou a mesma coisa ao mesmo tempo’
João Marcelo Andrade, CEO da Habiarte, que tem forte presença em Ribeirão Preto, revela que o mercado viu um grande boom de imóveis horizontais em condomínios fechados.
Diferentemente de Campinas ou cidades satélite de São Paulo, a região tem um perfil de comprador de alta renda e que mora próximo a Ribeirão.
“Quando veio a pandemia, todo mundo teve a mesma ideia ao mesmo tempo: ‘Não vou ficar trancado na minha casa, não vou ficar num apartamento. Vou comprar um terreno, construir uma casa, preciso ter minha piscina, minha churrasqueira.’ Esse movimento foi muito abrupto, com uma demanda muito acima do que a oferta podia atender na época”, afirma.
Esse salto na demanda em um período de tempo tão curto mudou drasticamente o mercado imobiliário da região.
A demanda dessa fatia fez terrenos se valorizarem de sete a oito vezes desde o pós-pandemia. Casas prontas valorizaram entre quatro e cinco vezes, segundo Andrade.
Com isso, lotes que custavam cerca de R$ 400 por metro quadrado em meados de 2019, hoje são vendidos a mais de R$ 4 mil o metro quadrado.
“Casas que eram negociadas a R$ 2 milhões, R$ 3 milhões passaram a ser negociadas a R$ 8 milhões, R$ 9 milhões. E qual é o ponto hoje? Se você quiser comprar um terreno hoje e construir uma casa hoje, provavelmente vai gastar muito mais do que gastaria para comprar uma casa pronta. Porque o preço do lote está muito alto e a quantidade de prestadores de serviços para atender o cliente na construção, além de toda a cadeia de fornecimento, está muito demandada.”
O aumento de escrituras em São Paulo
Esse movimento corroborou um aumento de escrituras na capital São Paulo. Dados do Colégio Notarial Seccional de São Paulo (CNB/SP) enviados à Forbes indicam que São Paulo ganhou força relativa, mas o interior não perdeu em termos absolutos.
Os quatro polos do interior analisados ainda estão acima de 2020 e de 2015 — caíram 2,5% (de 41.007 para 39.995 escrituras), enquanto a capital subiu 4,2%, chegou a 90.402 e ampliou sua participação de 63,3% para 69,3% desde 2020.
O interior já estava estagnado desde 2022 e segue 13,9% acima de 2020, o que sugere uma parte da demanda sustentada por fundamentos próprios e outra ligada ao home office.
Em termos de preço, ao comparar setembro de 2026 com setembro de 2025, observa-se que as cidades do interior mantiveram desempenho superior ao da capital paulista e da média nacional.
São Paulo, por sua vez, valorizou 3,6% na mesma janela, abaixo da média nacional. Ribeirão Preto avançou 5,9%, São José dos Campos subiu 9,6% e Campinas destacou-se com alta de 11,2%.
A capital paulista mantém, ao longo de todo o período, o maior preço médio de venda. No entanto, São José dos Campos e Campinas apresentaram inclinações de crescimento mais acentuadas ao longo dos cinco anos.
Mariangela Silva, economista do Grupo OLX, avalia que as cidades do interior paulista analisadas (Campinas, Ribeirão Preto e São José dos Campos) apresentaram, em sua maioria, uma evolução percentual no preço de venda superior à da capital e acompanharam de perto ou superaram a média nacional do Índice FipeZAP.
“Entre setembro de 2021 e setembro de 2026, o preço médio (R$/m²) avançou cerca de 27% na cidade de São Paulo, enquanto a alta foi de aproximadamente 29% em Ribeirão Preto, 49% em Campinas e 81% em São José dos Campos. Já a média nacional registrou um avanço de 35% no mesmo período. O resultado evidencia uma valorização mais intensa dessas cidades em relação à média paulistana, indicando uma dinâmica de preços relativamente mais aquecida ao longo dos últimos 5 anos.”
