Se no mercado financeiro o endereço de maior prestígio é a Faria Lima, no mundo da logística o metro quadrado mais cobiçado atravessou a divisa municipal. Impulsionado pela guerra do e-commerce, pela escassez de áreas premium e pela urgência da chamada “última milha”, Guarulhos superou a capital paulista e se consolidou como o epicentro dos galpões logísticos de alto padrão no país.
Segundo dados inéditos da consultoria internacional Cushman & Wakefield, obtidos com exclusividade pela Forbes Brasil, Guarulhos encerrou o quarto trimestre de 2025 com preço pedido médio de R$ 37,11 por metro quadrado, acima dos R$ 36,48 registrados na cidade de São Paulo.
O movimento não é isolado. Ele reflete uma valorização mais ampla do mercado paulista, cuja média estadual atingiu o maior patamar da série histórica, de R$ 30,54 por metro quadrado. Em um setor altamente sensível à eficiência operacional, a localização deixou de ser apenas um diferencial competitivo e passou a funcionar como ativo financeiro.
Quando a localização vira vantagem competitiva
A ascensão de Guarulhos não é acidental. A cidade reúne acesso direto às rodovias Dutra, Ayrton Senna e Fernão Dias, proximidade com o Aeroporto Internacional de Guarulhos e conexão imediata com o maior mercado consumidor do país. Esse conjunto transformou a região no principal campo de batalha da logística urbana de alta performance.
O resultado aparece nos números. A absorção líquida (coeficiente que leva em conta as locações e a quantidade de devoluções) de galpões logísticos de alto padrão no Brasil somou 1,62 milhão de metros quadrados em 2025, segundo a Cushman & Wakefield. O indicador reforça a resiliência da demanda ao longo do ano, mesmo em um ambiente de maior seletividade por parte dos ocupantes.
Guarulhos liderou tanto as novas entregas quanto a absorção líquida. Foram 443,7 mil metros quadrados entregues em 2025 e mais de 320 mil metros quadrados efetivamente locados no período, desempenho que ajuda a explicar a escalada dos preços.
Quem sustenta esse ritmo são os grandes nomes do varejo digital. O relatório destaca locações recentes emblemáticas na região, como a do Mercado Livre, que ocupou 40.546 metros quadrados no CLD Centro Logístico Dutra, e da Shopee Brasil, com 20.015 metros quadrados no Cy.log Guarulhos. Para essas empresas, pagar mais caro pelo aluguel se justifica pela redução drástica no tempo de entrega ao consumidor final da região metropolitana de São Paulo.
Um ativo que ignora a Selic
Mesmo com a Selic em 15%, o mercado logístico segue mostrando resiliência. A vacância nacional caiu para 6,56%, nível considerado baixo para o setor, após recuar 1,47 ponto percentual em relação aos 8,03% registrados em 2024. O desempenho indica que o ambiente de juros elevados não comprometeu os fundamentos do segmento.
Esse cenário também não inibiu os investimentos. A classe de ativos vem se consolidando tanto pela previsibilidade da renda quanto pela valorização real dos aluguéis, movimento que não passa despercebido pelos investidores. Um relatório da B3 apontou que o Capitânia Logística FII foi o terceiro fundo com maior volume médio diário de negócios em 2025, com R$ 11,8 milhões, sinalizando liquidez e apetite do mercado mesmo em um contexto monetário restritivo.
Além do interesse no mercado secundário, gestores seguem apostando em projetos de longo prazo. Entre os movimentos mais recentes está o da Cy Capital, gestora de fundos imobiliários do Grupo Cyrela, que prepara o lançamento de um novo fundo logístico com meta de captação de R$ 833 milhões. Diferentemente de estratégias voltadas à aquisição de ativos prontos, o foco será o desenvolvimento puro, com construção, locação e venda de galpões nas regiões do Rio de Janeiro e de São Paulo.
Na mesma linha, a FLG Realty Brazil está em tratativas finais para lançar mais um fundo. Segundo Fernando Guimarães, fundador e head de real estate da gestora, o objetivo é levantar R$ 300 milhões para projetos de desenvolvimento, que envolvem desde a aquisição de terrenos até a aprovação e construção dos ativos.
A FLG conta atualmente com cerca de 228 mil metros quadrados de projetos prontos ou em obras, e mira mercados do Sul, Minas, Centro-Oeste, além do interior de São Paulo. Os ativos, que incluem um pipeline de R$ 1,87 bilhão, incluem três condomínios logísticos e um porto em Santa Catarina, Brasília, interior de São Paulo e Triângulo Mineiro.
A combinação de previsibilidade de renda, contratos de longo prazo e reajustes que preservam o valor real dos aluguéis tem consolidado os galpões logísticos como uma classe de ativo defensiva, capaz de atrair capital institucional mesmo em um ambiente de juros elevados. O movimento se reflete no interesse crescente de fundos imobiliários e gestores especializados em desenvolvimento.
O pipeline que sustenta a tese
O apetite por novos projetos encontra respaldo nos números de oferta futura. O mapeamento da Cushman & Wakefield indica que há 1,19 milhão de metros quadrados de galpões logísticos de alto padrão em construção no Brasil, com entregas previstas majoritariamente para 2026, caso não haja postergações.
Desse total, 817,6 mil metros quadrados estão concentrados no Estado de São Paulo. Guarulhos responde sozinha por 284,8 mil metros quadrados do pipeline, incluindo 246.780 metros quadrados do GLP Guarulhos III, empreendimento que, quando concluído, deverá se tornar o maior parque logístico do país. Na sequência aparece Cajamar, outro polo estratégico, com previsão de 179,2 mil metros quadrados de novas entregas.
“Creio que vamos continuar com vacância baixa, várias transações e absorção líquida elevada”, afirma Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital.
Um país de contrastes também nos galpões logísticos de alto padrão
O relatório também revela fortes diferenças regionais. A região Norte opera com vacância zero, o que significa que todo o estoque existente de galpões de alto padrão está ocupado. Minas Gerais aparece com uma das menores taxas do país, de 2,4%.
Na outra ponta está o estado do Rio de Janeiro, com vacância de 14,3%, índice que chega a 38% na Zona Oeste da capital. O contraponto é a Pavuna, onde a escassez de ativos premium específicos elevou o preço do aluguel a R$ 55 por metro quadrado, inflado pela baixíssima oferta. Apesar de serem valores nominalmente maiores do que Guarulhos, o estudo pondera se tratar de ativos específicos com valores mais elevados, ou seja, uma oferta muito menor do que a cidade da região metropolitana de São Paulo que acaba por inflar o preço artificialmente.
No retrato de 2025, Guarulhos emerge como símbolo de uma transformação estrutural. Assim como a Faria Lima deixou de ser apenas um endereço para se tornar um termômetro do mercado financeiro, o município paulista passou a representar o novo centro de gravidade da logística brasileira, onde eficiência, escassez e capital se encontram para definir o preço do metro quadrado mais disputado do país.
