O fundo imobiliário XP Malls FII (XPML11) anunciou ao mercado na última sexta-feira (13) ter concluído a aquisição de participações em cinco shopping centers administrados pela Iguatemi S.A. e por um fundo ligado ao Banco do Brasil, em uma transação que soma R$ 608,7 milhões.
O negócio envolve fatias em ativos considerados relevantes no setor de shopping centers no Brasil, incluindo 9% do Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, além de participações em outros quatro empreendimentos. São eles:
- 9% do Iguatemi Alphaville, em Barueri
- 23,96% do Iguatemi Ribeirão Preto, em Ribeirão Preto;
- 18% do Iguatemi São José do Rio Preto, em São José do Rio Preto;
- 7% do Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre.
A compra foi feita junto ao BB Premium Malls Fundo de Investimento Imobiliário e a subsidiárias da Iguatemi. Parte do pagamento foi realizada à vista, enquanto o restante será quitado em parcelas ao longo de até dois anos, corrigidas pelo CDI.
Aposta em ativos “trophy” e shoppings premium
Entre os ativos envolvidos, o destaque é o Pátio Higienópolis, frequentemente classificado pelo mercado como um “trophy asset” (ativo-troféu) do varejo brasileiro. Inaugurado em 1999 em um dos bairros mais tradicionais da capital paulista, o shopping se tornou um polo de consumo para o público de alta renda e um importante destino turístico da cidade.
Com a nova aquisição, o XP Malls passa a deter 19,04% de participação no empreendimento, ampliando o peso do ativo dentro do portfólio do fundo. A expectativa é que o shopping represente cerca de 7% da geração total de NOI (resultado operacional líquido) do fundo, considerando o orçamento de 2026.
Os demais empreendimentos também seguem a estratégia de investir em centros comerciais voltados ao consumo de maior renda ou com forte presença regional. O Iguatemi Alphaville, por exemplo, atende uma das regiões de maior renda da Grande São Paulo, enquanto os shoppings de Ribeirão Preto e São José do Rio Preto estão inseridos em cidades que funcionam como polos econômicos do interior paulista.
Reportagem da Forbes publicada nesta segunda-feira (16) mostrou que os analistas do mercado observaram resiliência em shoppings premium mesmo com juros elevados em 2025. O mais relevante foi justamente o Iguatemi, que reúne em seu portfólio alguns dos centros de compras destinados à alta renda no país.
Expansão e diversificação do portfólio
Com a conclusão da transação, o XP Malls passa a ter participações em 28 shopping centers, administrados por 12 diferentes operadores do setor. A estratégia busca ampliar a diversificação do portfólio ao mesmo tempo em que reforça a presença em ativos considerados resilientes dentro do varejo físico, segundo o comunicado da empresa.
Mesmo após a venda parcial das participações, a Iguatemi continuará como sócia majoritária e operadora dos empreendimentos, o que mantém o alinhamento estratégico entre as partes no longo prazo.
Segundo estimativas da gestora, o portfólio adquirido apresenta indicadores operacionais superiores à média atual do fundo. A expectativa é que a operação gere um impacto positivo de cerca de R$ 49,2 milhões no resultado operacional em 2026, o que poderia representar aproximadamente R$ 0,84 por cota em dividendos anuais.
