O Fundo Imobiliário Patria Malls, o PMLL11, concluiu nesta quarta-feira (29) a operação estruturada de venda da totalidade da sua fatia de 40% no Shopping Park Sul, localizado em Volta Redonda (RJ). A informação consta em Fato Relevante divulgado pelo fundo.
O preço total da venda do Shopping Park Sul foi de R$ 160,8 milhões. Esse valor foi pago em três partes.
A primeira parte corresponde ao recebimento de 8,56% de participação econômica no Shopping Taboão, no valor de R$ 84,09 milhões. Com essa aquisição adicional, o fundo passa a deter 16,56% de participação econômica no Shopping Taboão.
A segunda parte é um recebimento em moeda corrente no valor total de R$ 73,7 milhões. Desse total, R$ 32,9 milhões foram recebidos na própria data da operação.
A terceira parte prevê quer o saldo restante será pago em 6 parcelas:
2 primeiras parcelas, no valor de R$ 2.048.668,57 cada, vencem em 3 e 5 meses e são corrigidas por CDI
4 parcelas finais vencem em 12, 18, 24 e 30 meses, nos valores de R$ 6.914.735,75, R$ 9.923.677,94, R$ 9.923.677,94 e R$ 9.923.678,02, respectivamente, todas corrigidas pelo IPCA.
As últimas parcelas têm garantia de alienação fiduciária de frações ideais do Shopping Park Sul.
A terceira parte da operação envolve a assunção, pelo comprador, de contas a pagar no valor de R$ 3 milhões, relacionadas à operação de estacionamento do Shopping Park Sul.
O preço de venda ficou cerca de 27% acima do valor investido pelo fundo no ativo e cerca de 24% acima do último laudo de avaliação.
O cap rate da venda, considerando o resultado operacional líquido dos últimos 12 meses (encerrados em junho de 2026), foi de 8%.
Já o cap rate estimado da aquisição da fração adicional de 8,56% no Shopping Taboão é de aproximadamente 8,9%, considerando o resultado operacional líquido estimado para os próximos 12 meses.
A venda do Shopping Park Sul deve gerar um lucro total de R$ 30,08 milhões, equivalente a R$ 1,70 por cota.
Desse total, a parcela referente aos recebimentos em moeda corrente gera um lucro em regime de caixa de R$ 14,05 milhões, equivalente a R$ 0,79 por cota, que será distribuído em dividendos aos cotistas do PMLL11 conforme a regulação vigente e o cronograma de recebimentos das parcelas.
O lucro restante fica retido na participação adicional do Shopping Taboão. Nesses cálculos já estão incluídos os recibos emitidos no âmbito da 7ª emissão de cotas do fundo.
O racional da compra do Shopping Taboão
Ainda no fato relevante, a gestão do PMLL11 adiciona informações complementares sobre o racional da transação.
Os gestores detalham que o Shopping Taboão fica localizado na Rodovia Régis Bittencourt, em Taboão da Serra (SP), é administrado pela Allos, tem Área Bruta Locável (ABL) de 37.394 m² e conta com 229 lojas no total.
Os indicadores operacionais do ativo (base LTM maio de 2026) são:
- Lucro Operacional Líquido (NOI) de R$ 177/m²/mês
- Vendas de R$ 1.848/m² ao mês
- Ocupação de 98,5%
Após a operação, a participação do fundo no ativo passa a ser de 16,56%.
Os gestores também considera que o ativo serve à tese de shoppings dominantes em suas regiões de influência primária, em conjunto com fatores como participações minoritárias, administradoras de shoppings como sócias nos ativos, ABL mínima de 20 mil m² e NOI médio a partir de R$ 100/m²/mês.
Por fim, o documento informa que os demais deals já anunciados seguem evoluindo conforme previsto dentro do cronograma da 7ª emissão de cotas do PMLL11.
