Ao revisitar sua tese sobre a Cyrela (CYRE3), analistas do Santander cortaram o preço-alvo para as ações, mas mantiveram a recomendação de compra, na esteira da divulgação dos números mais recentes da empresa.
O preço-alvo da casa para as ações da Cyrela foi cortado de R$ 43 para R$ 41 – e ainda implica em uma alta de mais de 80% ante a cotação atual dos papéis.
O gatilho para a revisão foi o desempenho considerado fraco no primeiro trimestre deste ano, aliado à revisão das premissas macroeconômicas do próprio banco, que agora espera um Banco Central mais hawkish neste ano.
Desta forma, a expectativa de lucro deste ano foi cortada em 13%, ao passo que a projeção do ano que vem foi reduzida em 5%.
O banco destaca desempenho mais fraco no segmento de médio e alto padrão, margens menores por conta da inflação de custos de construção (INCC) e resultado pior nas joint ventures, com destaque negativo para a Plano&Plano.
Do lado das receitas, o Santander manteve a estimativa de lançamentos para 2026 em R$ 12 bilhões e elevou levemente a de 2027 para R$ 12,5 bilhões, sendo que o aumento veio todo da Vivaz — a operação de baixa renda da Cyrela, voltada ao programa Minha Casa Minha Vida.
“Acreditamos que algumas estimativas do consenso parecem estar ignorando o impacto positivo que a crescente participação da Vivaz no mix de vendas deve ter sobre a rentabilidade e os retornos nos próximos anos”, diz a casa.
Projeções do Santander para CYRE3 em 2026
- R$ 10,13 bilhões em receita líquida
- R$ 2,35 bilhões em receita líquida
- R$ 1,87 bilhão de lucro líquido
- Preço sobre Lucro (P/L): 5,2x
- EV/EBITDA: 4,6x
- Dividend yield: 5,7%
O papel da Vivaz na tese de Cyrela
O argumento central do banco para manter a recomendação de compra passa pela Vivaz.
Os analistas observam que ano passado a subsidiária respondia por 29% dos lançamentos e apenas 19% da receita da Cyrela.
O Santander projeta que em 2027 ela chegue a 47% dos lançamentos e 35% da receita consolidada.
A margem bruta da Vivaz já saiu de cerca de 28% em 2024 para 36,9% no 1T26, aproximando-se dos níveis das construtoras de baixa renda puras como Cury e Direcional.
O banco projeta 37,3% para 2026 e 37,4% para 2027, mas admite que as premissas são conservadoras.
Nesse sentido, a composição de margens da empresa como um todo deve ser afetada positivamente, dado que a cada ponto percentual de participação que a subsidiária ganha no mix, a lucratividade consolidada sobe.
A visão dos analistas do Santander é que o mercado ainda não precificou esse movimento.
A torre corporativa e o contrato com o Nubank
Outro catalisador para 2026 é a torre corporativa da Cyrela, com entrega prevista para o fim do ano. Em janeiro de 2026, a empresa fechou contrato de locação com o Nubank para 75% do empreendimento, que representa cerca de 34 mil m² a uma taxa estimada de R$ 190/m²/mês, gerando cerca de R$ 80 milhões ao ano em receita de aluguel a partir do próximo ano.
Nos cálculos dos analistas, caso a companhia venda apenas a fatia locada ao Nubank com cap rate implícito de 8%, o impacto seria de aproximadamente 25% de alta no lucro líquido de 2026.
Uma venda integral do ativo nas mesmas condições elevaria esse efeito para cerca de 33%.
Além do ganho potencial com a venda, a mudança da sede da Cyrela para o novo edifício também reduz despesas de Vendas, Gerais e Administrativas a partir de 2027.
Valuation descontado
Para mostrar o desconto estrutural, o Santander faz o exercício de excluir do valor de mercado da Cyrela as participações nas subsidiárias listadas — Cury (CURY3), Plano&Plano (PLPL3) e Lavvi (LAVV3) — pelo preço corrente de bolsa.
O resultado: a operação de médio/alto padrão da Cyrela negocia a 3,8x o lucro estimado de 2027, contra uma média de 4,5x dos pares do segmento.
Se a Vivaz também for excluída, aplicando o P/L médio das construtoras de baixa renda (5,5x), o múltiplo implícito da operação mid/high fica em apenas 3,4x — uma compressão que o banco considera excessiva diante do histórico de execução da companhia e da liquidez diferenciada do papel.
Desconto entre preferenciais e ordinárias
Outro ponto destacado pelo Santander é que desde o início deste ano a companhia passou a ter ações preferenciais (CYRE4) com os mesmos direitos econômicos e de voto das ações ordinárias, incluindo cláusula de conversão 1 para 1 de preferenciais para ordinárias.
Isso, independentemente de qualquer desconto de negociação. O papel some do mercado até o fim de 2028, quando todas as ações preferenciais serão convertidas em ações ordinárias.
O desconto da CYRE4 em relação à CYRE3 saiu da faixa de 4% a 6% em abril para 8% a 10% em junho — enquanto a Localiza, que adotou estrutura idêntica, comprimiu o desconto da RENT4 para 2% a 5%.
Cotação das ações
As ações da Cyrela operam em alta de 0,9% no pregão desta quinta-feira (25), a R$ 22,70, por volta das 13h45. No acumulado de 12 meses, os papéis somam valorização de 7,3%.
