A nova sede do Santander contraria um padrão óbvio e evidente nos arredores de onde fica o imóvel. Trata-se de um edifício gigantesco, mas horizontal, diferentemente dos vários edifícios da Faria Lima que somam mais de 20 andares. Os motivos para tal, no entanto, não são óbvios.
O deal foi inusual, dado que o projeto inicialmente não era previsto para ser a sede do Santander.
O imóvel – chamado de Campus JK – foi incorporado pela GTIS Partners, empresa global de investimentos imobiliários com sede em Nova York, e desenhado pela aflalo/gasperini, escritório de arquitetura de São Paulo cuja fundação remonta à década de 1960, em conjunto com a firma de arquitetura e design urbano Kohn Pedersen Fox (KPF).
Ainda antes de o Santander brilhar os olhos pelo edifício, a opção por fazer um imóvel horizontal foi tomando forma. Um fator relevante para isso, antes de tudo, é o terreno – afinal, esse tipo de projeto é mais viável quando se dispõe de mais de 15 mil metros quadrados, uma quadra inteira.
Em um próximo nível, a equação financeira também tornou o projeto atrativo. Na prática, as três torres interconectadas só estão sendo construídas porque o retorno financeiro projetado foi alto, estando em pé de igualdade com um edifício Triple A de vários andares.
A aquisição do terreno pela GTIS ocorreu em meados de 2017, dois anos antes do leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL).
O certame arrecadou R$ 1,637 bilhão para os cofres municipais ao vender 93 mil títulos com um ágio de cerca de 170% sobre o valor de referência.
Os CEPACs, negociados em leilões na B3, dão ao proprietário o direito de construir além do coeficiente de aproveitamento básico do terreno, bem como alterar usos e parâmetros dentro do perímetro de uma Operação Urbana.
Na prática, com o projeto nos moldes atuais, a GTIS precisou despender menos capital com isso – que, aliás, representava algum risco, visto que os estoques poderiam chegar ao limite e obrigar a companhia a comprar certificados no mercado secundário.
Cada CEPAC da Faria Lima custa R$ 17,6 mil.
Maristella Val Diniz, Sócia e Head de Relações com Investidores da GTIS Partners, conta em entrevista à Forbes que a firma de private equity comprou, em meados de 2019, cerca de 27 mil CEPACs – equivalente a aproximadamente R$ 475 milhões.
Caso o projeto fosse vertical, seriam necessários mais de 11 mil CEPACs adicionais, representando uma injeção de capital da ordem de R$ 200 milhões.
“Já tínhamos um projeto que quebraria parâmetro. A grande questão, desde 2019, era que a Operação Faria Lima está no final. Naquele momento, a prefeitura não disponibilizou um volume que permitisse que os incorporadores pudessem comprar tranquilamente; tivemos uma corrida por esses CEPACs”, relata Diniz.
“O que importa, do ponto de vista de rentabilidade, é o quanto você construiu no terreno. Lá não esgotamos um múltiplo de quatro vezes, temos um pouco menos do que isso, mas comparando vertical com horizontal, seria praticamente a mesma área [construída. Se fosse um prédio vertical, seriam 2 torres verticais. Até estudamos isso, mas na Faria Lima para você passar de 28 metros, precisa comprar gabarito, são outros CEPACs”, segue.
Além disso, a escolha por um prédio horizontal não foi puramente financeira. Antes dos valores serem colocados na ponta da caneta, outros movimentos contribuíram para que o projeto fosse tirado do papel com lajes de mais de 7 mil m² distribuídas em 6 andares, em detrimento de vários andares com lajes de 2 mil ou 3 mil m².
Por fim, o Campus JK só está sendo concebido desta forma porque foi um caminho considerado promissor, em todos os sentidos, pelos idealizadores.
Definitivamente, as decisões guiaram o projeto para um caminho atrativo, dado que anos antes da finalização a GTIS apertou as mãos de uma das maiores instituições financeiras da América Latina, com valor de mercado de mais de R$ 100 bilhões.
O que dizem os arquitetos da nova sede do Santander
Diniz, da GTIS Partners, revela que foi em agosto de 2025 que o Santander procurou a companhia para tratar do imóvel.
O approach foi uma surpresa positiva. O perfil do cliente também foi positivo, mas não uma surpresa.
“O perfil é de grandes inquilinos. O Santander nos procurou e, no início, acreditávamos que seria uma locação integral, e aí eles nos revelaram que o plano era de uma aquisição. Nós passamos a desenvolver tudo e, então, entregar o imóvel para que eles passassem a ser os proprietários.”
O interesse também se deu porque o imóvel, nas palavras do próprio CEO, Mario Leão, oferecia o que o banco procurava – uma sede mais integrada à cidade de São Paulo.
O projeto possui fluição urbana, fachada ativa e terá vários empreendimentos de conveniência no seu térreo, indo de serviços a restaurantes.
“Essa fachada ativa se torna praticamente uma galeria aberta. Você pode andar em volta do empreendimento e transpô-lo, andando por dentro. Não tem nenhum gradil”, conta Grazzieli Gomes Rocha, sócia-diretora da aflalo/gasperini arquitetos, em entrevista à Forbes.
Arquiteta e urbanista pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e com duas décadas no ramo, Rocha conta que o escritório também foi persuasivo ao falar de um prédio gigantesco e horizontal para a gestora de private equity.
Campus JK em números
- Área do terreno: +15.000 m²
- Área construída total: +101.000 m²
- Área locável (Triple A): 58.100 m²
- Composição: 3 torres corporativas interligadas, 6 pavimentos de escritórios, 4 níveis de garagem e rooftop privativo
- Funcionários: cerca de 5,2 mil (escritório de São Paulo do Santander)
- Certificação ambiental: LEED Platinum (meta)
- Entrega prevista: 2º semestre de 2028
Localizado na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, no Itaim Bibi, o imóvel marca mais um projeto do escritório de arquitetura que será ocupado por bancos e instituições financeiras.
As lapiseiras e escalímetros dos profissionais da casa já desenharam os traços de imóveis hoje ocupados pelo Safra e pelo C6 Bank – clientes que Rocha relata que miram apenas imóveis Triple A e que são exigentes, no bom sentido.
“São clientes de extrema qualidade, querem o melhor do melhor. Eles querem o maior pé-direito possível, qualidade, imponência, o melhor paisagismo possível”, relata sobre o projeto para o Safra.
“Banco quer qualidade em primeiro lugar, é patrimonialista. O prédio precisa se perpetuar muitas décadas”, adiciona.
O escritório também fez, na década de 1980, a sede do Citibank, localizada na Avenida Paulista.
O imóvel conta com sistema de fachada ventilada, algo que não era visto na época e que virou tendência no segmento.
Da mesma forma, aponta agora que os escritórios horizontais podem vir a ser vistos como viáveis por companhias do ramo, ainda em um futuro breve.
Escritório horizontal não será novo normal, mas pode ser uma opção
A visão da arquiteta é de que não necessariamente os escritórios horizontais virão a ser um padrão, especialmente por conta das limitações inerentes a esse tipo de projeto.
No entanto, o mercado imobiliário pode passar a considerar projetos análogos como uma alternativa, deixando o vício permanente em edifícios verticais Triple A.
“É uma opinião bem pessoal, mas isso pode vir a ser, sim, uma tendência. Para dar um exemplo claro, tem um projeto que não é nosso, que foi construído para a WPP, de propriedade da Brookfield. É um prédio baixo, também, com lajes enormes, terraços ajardinados. E foi um projeto com boa aceitação do mercado”, observa a sócia do aflalo/gasperini arquitetos.
O projeto citado pela especialista fica localizado na Vila Leopoldina, em São Paulo. Foi idealizado para reunir cerca de 4 mil funcionários de mais de 20 agências da WPP, que é a maior holding de agências de publicidade, marketing, relações públicas e comunicação do mundo.
Batizado de WPP Vila, o edifício inaugurado em novembro do ano passado tem 39 mil m², auditórios que se abrem para a praça externa e jardins integrados aos corredores – além da fachada ativa, assim como o Campus JK.
O projeto foi de Gustavo Utrabo, arquiteto e urbanista brasileiro que venceu o RIBA International Prize em 2018 como arquiteto em ascensão.
“O conceito do edifício é inspirado no local onde os rios Tietê e Pinheiros se encontram, e a relação desses rios com os habitantes da cidade – entre o homem e a natureza – e como essa relação pode ser repensada de forma a respeitar o ambiente local e seus habitantes”, disse Utrabo, à época, em comunicado.
