O metro quadrado residencial chegou a um preço médio de R$ 12.099 em São Paulo, segundo dados do mês de julho levantados pelo Índice FipeZAP, calculado pela Fipe em parceria com o Grupo OLX (Zap/VivaReal).
Com esse preço, o metro quadrado em São Paulo na venda acumula uma valorização de 0,36% em julho e 1,7% desde o início deste ano. Em uma janela maior, de 12 meses, a valorização acumulada é de 3,7%.
A variação em 12 meses mostra uma alta acima do IGP-M (+2,76%), mas abaixo do IPCA (+4,43%) no mesmo período.
Já o Índice FipeZAP geral subiu 0,46% em julho, ritmo estável em relação ao mês anterior (+0,45%), com alta em 49 das 56 cidades monitoradas.
Olhando para a extratificação por bairros, o Itaim Bibi segue como o mais caro da cidade, com o metro quadrado beirando R$ 20 mil. Em 12 meses, o preço médio do bairro saltou 3,9%.
O bairro de Moema anota a maior valorização em 12 meses, de 5,1%.
O Índice FipeZAP analisou 718.664 anúncios de imóveis em São Paulo.
O índice em si é calculado com base em anúncios de compra, venda e locação publicados no portal ZAP Imóveis.
Antes de entrarem na base, os dados passam por uma filtragem para eliminar anúncios duplicados, inconsistentes ou com informações fora dos padrões considerados válidos, como preços, áreas e número de dormitórios incompatíveis.
A metodologia utiliza um modelo de estratificação e calcula o preço de referência de cada grupo com base na mediana do valor por metro quadrado, reduzindo o impacto de anúncios extremos. Esses valores ainda passam por uma média móvel de três meses e são combinados em um índice do tipo Laspeyres, com pesos definidos a partir de informações do Censo Demográfico (no caso dos imóveis residenciais) e da RAIS (para imóveis comerciais).
Desde 2019, o índice passou a utilizar coordenadas geográficas dos anúncios, em vez dos bairros informados pelos anunciantes, aumentando a precisão das análises regionais.
Os 10 bairros mais caros de São Paulo
- Itaim Bibi — R$ 19.990/m²
- Pinheiros — R$ 18.302/m²
- Jardins — R$ 17.833/m²
- Moema — R$ 16.349/m²
- Vila Mariana — R$ 14.792/m²
- Paraíso — R$ 13.943/m²
- Perdizes — R$ 13.303/m²
- Bela Vista — R$ 12.454/m²
- Santana — R$ 9.090/m²
- Vila Andrade — R$ 8.347/m²
Vitória tem maior variação e segue como cidade mais cara do país
O metro quadrado mais caro do Brasil é o de Vitória (ES), com R$ 15.448/m², ficando à frente de Itapema (SC) e Balneário Camboriú (SC). São Paulo ocupa o terceiro lugar entre as capitais e o quarto lugar no ranking geral.
A capital capixaba também registrou a maior valorização entre todas as capitais monitoradas no acumulado de 2026, com alta de 8,82%, e também liderou a variação mensal, ao avançar 1,56% em julho.
Nos últimos 12 meses, os preços dos imóveis na cidade acumulam valorização de 9,41%, a quarta maior entre as capitais brasileiras. Com as variações, o mercado imobiliário de Vitória mostra correções acima da inflação.
Além da valorização expressiva, Vitória também se destaca pelo elevado preço do metro quadrado. Em julho de 2026, o valor médio dos imóveis residenciais na cidade chegou a R$ 13.711 por metro quadrado, consolidando a capital como uma das mais caras do país para compra de imóveis. O resultado evidencia a combinação entre oferta restrita e demanda consistente, fatores que vêm sustentando a alta dos preços.
Na prática, os dados mostram que Vitória reúne dois dos principais indicadores acompanhados pelo mercado imobiliário: preços elevados e forte ritmo de valorização. Esse cenário coloca a capital entre os mercados residenciais mais aquecidos do Brasil, tanto para proprietários quanto para investidores que buscam regiões com potencial de apreciação patrimonial.
As 15 cidades com o metro quadrado mais caro do Brasil
- Vitória (ES): R$ 15.448/m²
- Itajaí (SC): R$ 15.403/m²
- Balneário Camboriú (SC): R$ 15.295/m²
- Florianópolis (SC): R$ 13.461/m²
- Itapema (SC): R$ 13.301/m²
- São Caetano do Sul (SP): R$ 12.555/m²
- São Paulo (SP): R$ 12.509/m²
- Curitiba (PR): R$ 11.761/m²
- Vila Velha (ES): R$ 11.341/m²
- Rio de Janeiro (RJ): R$ 11.131/m²
- Belo Horizonte (MG): R$ 10.676/m²
- Brasília (DF): R$ 10.238/m²
- Niterói (RJ): R$ 9.962/m²
- São José dos Campos (SP): R$ 9.617/m²
- Fortaleza (CE): R$ 9.449/m²
Mais destaques de julho, segundo o Índice FipeZAP
No acumulado de 2026, o Índice FipeZAP avançou 2,89%, desempenho superior ao IGP-M (+2,08%), mas ainda abaixo da inflação acumulada no período (+3,43%).
A valorização foi observada em 55 das 56 cidades monitoradas, com destaque para Vitória (+8,82%), Manaus (+8,43%), Aracaju (+7,00%) e Salvador (+6,73%).
Em um horizonte mais amplo, os preços dos imóveis acumulam alta de 5,46% nos últimos 12 meses, superando tanto a inflação oficial (+4,43%) quanto o IGP-M (+2,76%). Nesse intervalo, Salvador lidera o ranking das capitais, com valorização de 11,27%, seguida por Manaus (10,64%), Fortaleza (9,71%) e Vitória (9,41%).
O preço médio de venda dos imóveis residenciais chegou a R$ 9.900 por metro quadrado em julho de 2026.
Os imóveis de um dormitório permaneceram como os mais caros da amostra, com valor médio de R$ 12.123/m², enquanto as unidades de dois dormitórios registraram o menor preço médio, de R$ 8.886/m².
