O BTG Pactual atualizou, no início de setembro de 2026, sua carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs), e o destaque do mês ficou por conta do aumento de alocação em três papéis: KNCR11, KNIP11 e VISC11.
O relatório assinado pelo analista Daniel Marinelli, da área de Equity Research de Fundos Listados do banco, reflete uma leitura de que o cenário de juros ainda elevados e desaceleração econômica favorece fundos de recebíveis com estruturação própria e shoppings maduros com potencial de reciclagem de ativos.
A carteira reúne 16 fundos imobiliários, é voltada a investidores qualificados e tem como objetivo gerar renda mensal aliada a ganho de capital.
“Realizamos ajustes pontuais na carteira recomendada de fundos imobiliários, com a saída de RBRR11, redução de exposição em HSML11 e aumento de alocação em KNCR11, KNIP11 e VISC11”, diz o analista.
“A posição em RBRR11 foi desmontada devido ao provável movimento de incorporação pelo fundo PCIP11, o que pode alterar a dinâmica de negociação e o perfil de risco da tese. Apesar da qualidade da carteira de crédito do fundo, optamos por removê-lo do portfólio neste momento”, completa.
KNIP11 e VISC11 tiveram aumento de dois pontos percentuais (p.p.) na alocação, ao passo que o KNCR11 teve alocação aumentada em 1 p.p.
A justificativa para reforçar KNCR11 e KNIP11 é a relevância dos dois fundos no segmento de recebíveis imobiliários, somada à elevada liquidez em bolsa e à capacidade de estruturação própria das operações.
A visão da área de sell-side do banco é de que ambos os fundos tem mostrado maior controle sobre os ativos e condições mais atrativas de carrego — a remuneração que o fundo consegue negociar nos CRIs que integram seus portfólios.
Já o aumento em VISC11 é justificado pelo portfólio de shoppings maduros do fundo, pela diversificação regional dos ativos e pelo potencial de reciclagem de portfólio. Em outras palavras, a possibilidade de vender imóveis a preços atrativos e reinvestir o capital em ativos com retorno melhor.
Por que RBRR11 saiu da carteira e HSML11 foi reduzido
A movimentação mais relevante do mês, porém, foi uma saída: o BTG zerou a posição em RBRR11, fundo de recebíveis da Pátria, que tinha peso de 3% na carteira.
O motivo é a possibilidade de o fundo ser incorporado pelo PCIP11, movimento que pode mudar tanto a dinâmica de negociação em bolsa quanto o perfil de risco da tese de investimento.
O relatório frisa que a decisão não tem relação com a qualidade da carteira de crédito do RBRR11, considerada boa pelo banco — a saída foi uma questão referente à incorporação.
Outra mudança pontual foi a redução de 2 pontos percentuais em HSML11 (HSI, shopping centers), movimento que o BTG descreve como um simples rebalanceamento da carteira, sem crítica à tese do fundo.
Carteira recomendada de FIIs do BTG Pactual (setembro de 2026)
- KNCR11 (Kinea – Recebível): 14,0%
- KNIP11 (Kinea – Recebível): 14,0%
- BTLG11 (BTG Pactual – Galpão Logístico): 13,0%
- MCCI11 (Jive Mauá – Recebível): 8,0%
- TRXF11 (TRX – Renda Urbana): 7,0%
- BTCI11 (BTG Pactual – Recebível): 6,0%
- RBRY11 (Pátria – Recebível): 5,0%
- PVBI11 (Pátria – Laje Corporativa): 5,0%
- VILG11 (Vinci Compass – Galpão Logístico): 4,5%
- BRCO11 (Bresco – Galpão Logístico): 4,5%
- BRCR11 (BTG Pactual – Laje Corporativa): 4,5%
- VISC11 (Vinci Compass – Shopping Center): 4,0%
- HGLG11 (Pátria – Galpão Logístico): 3,0%
- HGBS11 (Hedge – Shopping Center): 3,0%
- GZIT11 (Gazit – Shopping Center): 2,5%
- HSML11 (HSI – Shopping Center): 2,0%
Somando os segmentos, a carteira fica concentrada em recebíveis (47%), seguida por galpões logísticos (25%), shopping centers (11,5%), lajes corporativas (9,5%) e renda urbana/híbridos (7%).
Na comparação com o índice de referência do setor, o IFIX, o BTG está mais exposto a recebíveis (47% x 36,4% do índice) e a galpões logísticos (25% x 17,9%), e tem exposição zero a fundos híbridos puros de “renda urbana” no critério do benchmark, ainda que mantenha 7% em ativos classificados como híbridos.
Por gestora, a carteira tem 28% em fundos da Kinea, 23,5% em fundos do próprio BTG Pactual, 13% em fundos da Pátria, 8,5% em fundos da Vinci Compass e 27% distribuídos entre outras gestoras.
Performance da carteira
No último mês fechado antes da divulgação (agosto de 2026), a carteira recomendada de FIIs do BTG Pactual caiu 0,95%, mas ainda assim performou melhor do que o IFIX, que recuou 1,46% no período.
O dividend yield anualizado da carteira ficou em 11,8%, equivalente a 90,7% do CDI — ou 106,7% do CDI gross-up, já considerando a isenção de Imposto de Renda para pessoa física na distribuição dos rendimentos.
No acumulado do ano, até agosto de 2026, a carteira sobe 1,31%, enquanto o IFIX está no negativo, com queda de 0,33%.
Olhando para o histórico completo, desde o início do acompanhamento em julho de 2019, a vantagem fica maior, dado que a carteira do BTG acumula ganho de 65,68%, contra 43,28% do índice de referência — uma diferença de mais de 22 p.p. em cerca de sete anos.
Esse retorno mais robusto, porém, vem acompanhado de um risco um pouco maior, considerando que o desvio padrão anualizado da carteira é de 12,5% (ante 11,2% do IFIX) e o drawdown máximo histórico chega a 23,6%, ligeiramente pior que os 22,0% do benchmark.
