O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) comprou 14,5% do maior centro logístico alugado para o Mercado Livre, localizado em Campinas (SP), pela cifra de R$ 250 milhões. A informação consta em fato relevante divulgado no fim da sexta-feira (16).
O aporte foi feito no empreendimento logístico chamado Meli Campinas, que ainda está sendo construído, mas já possui contrato firmado com o Mercado Livre — que é o maior locador individual de galpões do Brasil atualmente, com larga vantagem do segundo colocado do ranking.
A estimativa é de que o imóvel logístico fique pronto em meados de setembro de 2028.
Conforme o fato relevante do TRXF11, o modelo de contrato foi built to suit e o prazo é de 16 anos. A modalidade prevê que o CD do Mercado Livre seja construído sob medida para o locatário.
Serão, no total, 461 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) e 656 mil metros quadrados de terreno. A ABL equivale a cerca de 30% do Parque Ibirapuera, ou 2,35 mil quadras de tênis.
Portanto, a fatia adquirida pelo TRXF11 equivale a 67.161,60 m² de ABL, a um custo de R$ 3.722,42 por m².
O contrato de locação é atípico, com reajuste pelo INCC durante a obra e anual pelo IPCA. A multa por rescisão antecipada equivale ao saldo remanescente do contrato, e não há possibilidade de ação revisional de aluguel no prazo inicial.
O aluguel é de R$ 26,37 por m² ao mês, o que corresponde a um cap rate de 8,5% ao ano, líquido dos custos da estrutura.
A localização é tratada como um dos principais atrativos, dado que o galpão fica a menos de cinco quilômetros do Aeroporto Internacional de Viracopos, com acesso às rodovias Bandeirantes e Anhanguera.
As entregas serão em quatro etapas:
- outubro de 2027
- dezembro de 2027
- julho de 2028
- setembro de 2028
Na fase de obras, o fundo recebe uma renda mínima garantida de 8,5% ao ano, corrigida pelo INCC e proporcional ao capital desembolsado.
Para o portfólio, o impacto é de ampliação, não de mudança de perfil. O TRXF11 passa a ter 132 imóveis, e o Mercado Livre se torna o maior locatário, com 16,66% da receita. A estimativa de distribuição por cota segue entre R$ 0,90 e R$ 0,93.
Cotação do TRXF11
As cotas do TRXF11 são negociadas a R$ 71,71 na bolsa de valores durante a tarde desta segunda-feira (19), em baixa de 0,13% no intradia. No ano, os papéis caem 29%.
