O skyline de Manhattan não apenas voltou a mirar o topo, como inaugurou uma nova fase de protagonismo. Como principal centro global de negócios, o distrito registrou uma recuperação expressiva, com as vendas de investimento abaixo da 96th Street alcançando US$ 22,77 bilhões. O resultado representa um salto de 45% em relação a 2024 e marca o melhor desempenho desde 2018, segundo o relatório anual Manhattan 2025, da Ariel Property Advisors.
As vendas de escritórios dispararam 126% na comparação anual, totalizando US$ 11,29 bilhões. O número de transações subiu para 73, alta de 26% frente a 2024. O preço médio ficou em US$ 7.588 por metro quadrado com valores variando de menos de US$ 3.229 por metro quadrado, para edifícios Classe B e C a mais de US$ 19.375 por metro quadrado para ativos Classe A e edifícios troféu, especialmente em SoHo, Midtown South e no núcleo de Midtown.
O volume total de locações de escritórios em Manhattan atingiu 3,89 milhões de metros quadrados em 2025, crescimento de 25% sobre o ano anterior e o maior nível desde 2019, quando o mercado registrou 3,98 milhões de metros quadrados, segundo a Colliers.
Ao fim do quarto trimestre de 2025, a taxa de disponibilidade caiu para 13,9%. O aluguel médio pedido em Midtown chegou a US$ 926 por metro quadrado ao ano, enquanto em edifícios troféu os valores superaram US$ 3.229 por metro quadrado ao ano.
Os imóveis Classe A concentraram 818 mil metros quadrados em locações no quarto trimestre, o equivalente a 74,2% do volume total de 1,19 milhão de metros quadrados no período, superando sua participação de 64,4% no estoque total do mercado.
Entre os principais contratos fechados no quarto trimestre estiveram a renovação da Bloomberg, com 46.080 metros quadrados na 120 Park Avenue; o novo contrato da Moody’s, com 42.735 metros quadrados na 200 Liberty Street; e a extensão da Millennium Management, com 40.690 metros quadrados na 399 Park Avenue.
O aquecimento das locações se traduziu em aumento das vendas, com capital direcionado à aquisição de torres Classe A e edifícios troféu. O movimento ganhou força no segundo semestre de 2025, quando sete das dez maiores transações de escritórios do ano foram concluídas.
O crescimento do volume financeiro foi impulsionado por uma operação de grande porte: a venda da Paramount Group para a Rithm Capital, que incluiu oito edifícios Classe A em Manhattan avaliados em aproximadamente US$ 3,8 bilhões, com base no valor por metro quadrado de ativos comparáveis nesse submercado.
A maior venda individual de um ativo de escritórios foi a 590 Madison Avenue, negociada por US$ 1,08 bilhão, o equivalente a US$ 11.032 por metro quadrado. A torre, com aproximadamente 97.550 metros quadrados, foi adquirida por RXR, Elliott Investment Management e Baupost Group do State Teachers Retirement System of Ohio.
Já os edifícios Classe B e C passaram por uma mudança relevante na dinâmica de mercado, caracterizada por elevado número de transações de menor porte. Embora tenham representado 75% do total de operações com escritórios, responderam por apenas 15% do volume financeiro.
Esse movimento sinaliza um ajuste definitivo de preços em relação aos níveis pré-pandemia, com vendedores alinhando expectativas à realidade do mercado.
Um exemplo emblemático foi a venda dos imóveis na 229 West 36th Street e 256 West 38th Street, negociados em 2025 por US$ 40,8 milhões, ou US$ 1.776 por metro quadrado, um desconto de 71% frente aos US$ 156,8 milhões pagos em 2017, quando estavam totalmente locados. A Empire Capital adquiriu os ativos da Investcorp em uma short sale, operação na qual proprietários e credores concordam em vender por valor inferior ao saldo devedor da hipoteca.
Além disso, a Taconic Investment Partners e a Nuveen Real Estate venderam a 440 Ninth Avenue para a David Werner Real Estate Investments por US$ 105 milhões, ou US$ 2.744 por metro quadrado, com desconto de 61%. A Invesco Real Estate vendeu a 1370 Broadway para Sentry Realty e 60 Guilders por US$ 75,25 milhões, ou US$ 3.444 por metro quadrado, com desconto de 59%.
Desenvolvimento impulsiona quase US$ 4 bilhões
Uma combinação de projetos residenciais para venda, novos empreendimentos para locação e conversões de escritórios em moradia movimentou US$ 3,97 bilhões em vendas de desenvolvimento, alta de 19% na comparação anual e segundo melhor desempenho entre os setores, atrás apenas de escritórios.
O volume de desenvolvimento residencial para locação aumentou 38%, atingindo 1,04 milhão de metros quadrados edificáveis. A atividade migrou para projetos com menos de 99 unidades, estratégia voltada a maximizar os benefícios fiscais do programa 485x e evitar exigências salariais mais restritivas aplicáveis a empreendimentos maiores.
Um dos últimos terrenos de Manhattan enquadrados no antigo benefício fiscal 421a, localizado na 75–83 Nassau, no Financial District, foi vendido por US$ 53 milhões, ou US$ 2.077 por metro quadrado edificável.
As transações de desenvolvimento de condomínios residenciais subiram 26%, impulsionadas pela compra da 800 Fifth Avenue pelo Naftali Group por US$ 810 milhões, equivalente a US$ 30.871 por metro quadrado edificável. A Extell Development adquiriu ainda os imóveis na 33–39 East 60th Street por US$ 103 milhões, ou US$ 8.708 por metro quadrado edificável, para um projeto desenvolvido do zero próximo ao planejado 655 Madison Avenue.
Excluindo a transação atípica da 800 Fifth Avenue, o preço médio dos terrenos de desenvolvimento subiu para US$ 5.037 por metro quadrado edificável.
Transformações para moradias
As vendas para conversão de escritórios em residências totalizaram US$ 1,3 bilhão em Nova York. O início das obras acelerou em 2025, com aproximadamente 399 mil metros quadrados entrando em construção, alta de quase 60% em relação aos 251 mil metros quadrados iniciados em 2024, segundo a Cushman & Wakefield.
Com a isenção fiscal 467m, mudanças de zoneamento e novas diretrizes urbanísticas em vigor, Manhattan passou a registrar aquisições de prédios de escritórios especificamente para conversão, além de grandes proprietários institucionais que optaram por transformar ativos obsoletos em moradia em vez de vendê-los com desconto.
Entre as aquisições planejadas para utilização do benefício 467m estão a transação de ground lease de US$ 159 milhões da TF Cornerstone na 135 East 57th Street, que deverá entregar aproximadamente 350 apartamentos a mercado e acessíveis, e a compra da 6 East 43rd Street pelo Vanbarton Group por US$ 135 milhões. O plano é converter a torre de 27 andares e aproximadamente 37.160 metros quadrados em 441 unidades residenciais para locação, das quais 111 serão acessíveis. O projeto segue outras conversões conduzidas pelo grupo, como 1011 First Avenue e 77 Water Street.
Entre os projetos liderados pelos próprios proprietários estão a conversão realizada pela Feil Organization de um edifício de 14 andares na 140 West 57th Street em 47 residências de luxo; a transformação promovida pela Cammeby’s International Group de múltiplos prédios na 32, 39 e 42 Broadway, no Financial District, em 823 unidades residenciais; e a conversão do Caxton Building, na 29 West 38th Street, pela Lexin Capital, em 270 unidades residenciais com varejo no térreo.
Capital institucional prioriza multifamily a mercado livre
A atividade de investimento multifamiliar em Manhattan permaneceu estável em 2025, com volume de US$ 3,44 bilhões distribuídos em 185 transações. Imóveis com pelo menos 50% das unidades a preço de mercado livre representaram 94% do volume financeiro e mais de 78% das transações, indicando preferência consistente por ativos com menor restrição regulatória.
Dos 2,3 milhões de unidades para locação em Nova York, aproximadamente 1 milhão são a mercado livre e 1 milhão são reguladas. O preço médio de edifícios totalmente a mercado livre alcançou US$ 9.536 por metro quadrado, recuperação relevante, mas ainda cerca de 18% abaixo do pico de 2017. Já os ativos com aluguel estabilizado continuaram a perder valor em Manhattan, assim como no restante da cidade, com queda de 45% para US$ 249 mil por unidade e de 61% para US$ 3.896 por metro quadrado em comparação ao período anterior à aprovação da Housing Stability and Tenant Protection Act em 2019.
Propostas de congelamento de aluguéis pela administração do prefeito de Nova York, Zohran Mamdani, também pressionaram as avaliações desses ativos. A forte demanda por ativos no mercado livre foi sustentada por fundamentos robustos. Os aluguéis residenciais em Manhattan atingiram US$ 1.022 por metro quadrado ao ano, alta de 10%, enquanto a taxa de vacância permaneceu restrita em 2,5%.
Na maior operação multifamiliar do ano, a Macquarie adquiriu uma participação minoritária, pouco abaixo de 50%, da Brookfield no 10 Waterside Plaza, empreendimento avaliado em mais de US$ 800 milhões. Localizado em Kips Bay, entre o East River e a FDR Drive, o complexo Classe A é composto por quatro torres de 37 andares e 1.471 unidades residenciais.
Já a Ares Management adquiriu ainda 75% de participação no 525 West 52nd Street, da Taconic, por US$ 202 milhões, equivalente a US$ 6.856 por metro quadrado. O imóvel conta com benefício fiscal 421-a (programa de isenção de impostos sobre a propriedade) até 2039.
Prédios residenciais legacy predominantemente desregulados também mantiveram forte interesse de investidores, como a aquisição do Riverbank West, edifício com 418 unidades na 560 West 43rd Street, pela J.P. Morgan Asset Management por US$ 243,5 milhões, equivalente a US$ 6.750 por metro quadrado, e a compra do edifício de 179 unidades na 501 East 87th Street pela A&E Real Estate por US$ 116,5 milhões, ou US$ 6.200 por metro quadrado, em estratégia de reposicionamento. –
Varejo avança 31% com alta dos aluguéis em SoHo e Fifth Avenue
O varejo em Manhattan registrou 68 transações, alta de 31% na comparação anual, enquanto o volume financeiro total caiu 10%, para US$ 2 bilhões. O preço médio subiu de US$ 19.160 para US$ 20.490 por metro quadrado, impulsionado por grandes negociações concentradas em SoHo, Midtown e Upper East Side.
Entre os principais negócios estiveram a venda de 60% da 717 Fifth Avenue pela Kering para a Ardian por US$ 540 milhões; a aquisição da 529 Broadway pela IKEA por US$ 213 milhões; a compra da 109 Prince Street pela Polo Ralph Lauren por US$ 132 milhões; e a aquisição do condomínio comercial na 666 Fifth Avenue pela UNIQLO por US$ 355 milhões.
A taxa de disponibilidade nos principais corredores comerciais caiu para 12,5%, o menor nível em mais de uma década. A escassez impulsionou os valores pedidos, com alta de 24,1% em SoHo e de 17% na Upper Fifth Avenue, segundo a REBNY.
Reportagem originalmente publicada em Forbes.com
