O fundo imobiliário Maxi Renda, o MXRF11, teve sua 12ª emissão de cotas aprovada pelos cotistas, conforme comunicado pela gestora na manhã desta segunda-feira (22).
A emissão de cotas do MXRF11 tem montante inicial fixado em R$ 1 bilhão, mas pode chegar a R$ 1,25 bilhão caso seja acionado o lote adicional previsto no prospecto.
A oferta distribui 106.723.585 novas cotas do fundo imobiliário a um preço unitário de emissão de R$ 9,37.
Sobre esse valor incide ainda uma taxa de distribuição primária de 2,89%, equivalente a R$ 0,27 por cota, que vai além do preço de emissão e é paga diretamente pelo investidor no momento da adesão. No total, o custo efetivo por cota para quem subscrever é de R$ 9,64.
Os cotistas que detinham posição no fundo até o 3º dia útil após a divulgação do anúncio de início — com data-base em 24 de junho de 2026 — têm direito de preferência na subscrição das novas cotas do MXRF11, o que lhes garante prioridade proporcional à participação que já detêm no fundo antes da abertura às demais ordens.
O exercício desse direito ocorre entre 26 de junho e 9 de julho.
Depois desse período, eventuais sobras e o montante adicional ficam disponíveis para subscrição de 13 a 17 de julho.
O período de subscrição para o público em geral corre de 1º de julho a 27 de julho de 2026. A data de liquidação da oferta está marcada para 31 de julho.
O investimento mínimo por investidor é de 107 cotas — o que representa, ao preço de emissão, R$ 1.002,59, sem contar a taxa de distribuição.
A oferta é aberta a investidores profissionais, qualificados e ao público em geral, sem restrição de revenda após o encerramento.
A coordenação líder da distribuição é da XP Investimentos, e a Inter Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários figura como coordenador contratado.
Para onde vão os recursos da oferta bilionária
Quanto ao destino dos recursos, a lâmina da oferta divulgada pela gestão do MXRF11 diz que o capital será usado para a “aquisição de Ativos-Alvo (…), tendo em vista não haver um Ativo-Alvo específico pré-determinado a ser adquirido com os recursos decorrentes da Oferta”.
Ou seja, a XP não amarrou antecipadamente nenhum ativo à captação — a alocação ocorrerá conforme as oportunidades identificadas pelo gestor após o fechamento da oferta, em linha com o processo de investimento do FII.
Além dessas eventuais compras de ativos, a gestão também usará os recursos para “o pagamento de encargos, como taxas de administração e escrituração e custos incorridos no âmbito das eventuais aquisições.”
O que são ativos-alvo, aos olhos da gestão
Segundo o prospecto definitivo divulgado pela gestão, ativos-alvo são:
- Valores mobiliários e ativos financeiros: Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e outros valores autorizados pela legislação
- Imóveis-Alvo: Limitados a 20% do patrimônio líquido do Fundo, englobam incorporações e empreendimentos (prontos ou em construção), terrenos, vagas de garagem e outros imóveis para atividades residenciais ou comerciais, visando venda, locação, retrovenda, permuta ou arrendamento
- Títulos corporativos: Ações, debêntures, bônus de subscrição, certificados de depósito de valores mobiliários, notas promissórias e outros valores de emissores registrados na CVM cujas atividades sejam permitidas aos FIIs
- Cotas de fundos específicos: Cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP) restritos a atividades de FIIs, fundos de ações setoriais (construção civil ou mercado imobiliário) e cotas de outros FIIs
- Direitos Creditórios: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) focados em atividades permitidas aos FIIs
- Certificados de construção: Certificados de potencial adicional de construção emitidos conforme a Resolução CVM 84
- Sociedades de Propósito Específico (SPEs): Ações ou cotas de SPEs que se enquadrem nas atividades permitidas aos FIIs, sendo este investimento limitado a 20% do patrimônio líquido do Fundo
Raio-X do FII
O fundo é gerido pela XP Vista Asset Management, do Grupo XP, que declara ter mais de R$ 265 bilhões sob gestão.
Conforme o relatório gerencial mais recente do fundo, o Maxi Renda encerrou o mês de abril de 2026 com patrimônio líquido de R$ 4,32 bilhões, equivalente a R$ 9,3787 por cota, mantendo-se entre os maiores fundos imobiliários do mercado brasileiro.
A base de investidores alcançou 1,45 milhão de cotistas, que são donos de 460,27 milhões de cotas.
No mercado secundário, o MXRF11 registrou valor de mercado de R$ 4,57 bilhões, com cotação de R$ 9,92 por cota ao fim do mês, negociando com ágio em relação ao valor patrimonial.
A distribuição de rendimentos referente ao mês foi de R$ 0,10 por cota, paga em 15 de maio de 2026 aos investidores posicionados na data-base. O pagamento correspondeu a um dividend yield mensal de 1,01% e anualizado de 12,79%.
Considerando o preço de fechamento da cota e o gross-up de 15% de impostos, o rendimento representou 103,58% do CDI no período.
O resultado em regime de caixa foi de R$ 0,1006 por cota, somando R$ 46,3 milhões, enquanto o MXRF11 encerrou o mês com uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 11,67 milhões, equivalente a R$ 0,025 por cota.
Carteira do Maxi Renda
A carteira do FII da XP segue concentrada em crédito imobiliário, com 73,1% do patrimônio alocado em CRIs, além de 14,4% em cotas de FIIs, 8,9% em permutas financeiras e 3,6% em caixa.
Dentro do book de crédito, 90,45% dos ativos são indexados ao IPCA, 9,43% ao CDI e a carteira apresenta LTV médio de 56% e spread médio de crédito de 182 pontos-base.
Os CRIs têm forte exposição aos segmentos residencial, varejo alimentício, propriedades comerciais, varejo, shopping centers, agronegócio e outros setores imobiliários, com vencimentos majoritariamente concentrados a partir de 2031.
No desempenho de mercado, o fundo apresentou retorno total bruto de 6,13% em 2026 até abril e de 15,20% em 12 meses, acima tanto da NTN-B de referência quanto do IFIX no mesmo período.
A taxa interna de retorno (TIR) bruta acumulada em 12 meses alcançou 1,36% ao mês. A liquidez permaneceu elevada, com presença em 100% dos pregões, volume negociado de R$ 261 milhões apenas em abril, mais de 695 mil negócios realizados no mês e giro equivalente a 5,77% do total de cotas emitidas.
Além da carteira de CRIs, o MXRF11 mantém uma estratégia complementar em FIIs e permutas financeiras. O portfólio de FIIs encerrou abril com R$ 612,93 milhões sob gestão, distribuídos entre posições como GARE11, XPHR Sub, LPLP11 e outros fundos.
Já as permutas financeiras seguem voltadas ao financiamento de projetos residenciais, enquanto o FII ainda possui ativos recebidos em garantias e dações em pagamento, como imóveis em São Paulo, Santo André e Gravataí, além de um estoque pronto remunerado a CDI + 5% ao ano.
Últimos movimentos
Nos movimentos mais recentes da carteira de CRIs, a gestão realizou alienações parciais dos papéis República do Líbano, BRF Visa, Embraed e ArcelorMittal, operações que geraram ganho de capital de R$ 2,4 milhões.
Também ocorreu o pré-pagamento do CRI Econ II.
Em contrapartida, o MXRF11 investiu R$ 10 milhões em uma nova emissão do CRI Econ, estruturado sobre Cédulas de Crédito Bancário Imobiliárias da Econ Holding, e ampliou em R$ 1 milhão sua posição no CRI VCA Sênior.
Na estratégia de FIIs, o fundo adquiriu R$ 15 milhões em cotas do LPLP11, operação desenvolvida em parceria com a Direcional Engenharia e com remuneração preferencial de CDI + 3% ao ano para o fundo.
Também subscreveu R$ 100 milhões no XPHR Sub, cuja rentabilidade esperada supera IPCA + 16% ao ano.
Cotação atual do MXRF11
O MXRF11 cai 0,92% no IFIX durante o pregão desta segunda-feira (22), às 11h30. No acumulado de 12 meses, as cotas do fundo sobem 3,2%, no entanto.
