O Fundo Imobiliário Guardian Real Estate, o GARE11, comprou um galpão logístico em Itapevi, no interior de São Paulo, pela cifra de R$ 119,8 milhões. Atualmente, o imóvel tem como único inquilino o Carrefour. A informação foi divulgada pela gestão na noite de segunda-feira (3), por meio de fato relevante.
A transação de compra foi realizada por meio do Guardian Prime Log FII, um dos fundos imobiliários controlados pelo GARE11.
O imóvel está localizado às margens da Rodovia Presidente Castelo Branco, no quilômetro 34,5 no sentido interior, sendo usado pelo Carrefour como centro logístico para abastecer sua rede de lojas em São Paulo.
O galpão é composto por uma nave logística de aproximadamente 34.286 m² construídos em um terreno de 405.826 m², com área adjacente de cerca de 4.300 m².
A nave logística divide sua operação entre armazenagem seca (85%) e refrigerada (15%).
O contrato de locação é do tipo típico, com vencimento em dezembro de 2029, e a gestão informa que o Carrefour já demonstrou interesse em renovar o contrato.
O pagamento foi estruturado em duas parcelas:
- A primeira, de R$ 101,7 milhões, quitada pelo fundo no ato da escritura
- A segunda, de R$ 18 milhões (a serem corrigidos pelo IPCA), com vencimento previsto para julho de 2028
Rentabilidade e impacto no caixa
Segundo o fato relevante da Guardian, a estrutura financeira da operação foi desenhada para garantir ao GARE11 uma rentabilidade ponderada média de dois dígitos nos cinco primeiros anos, após custos de aquisição, e acima do guidance de dividendos atual do fundo.
Esse cálculo não considera eventuais acréscimos reais no valor do aluguel.
Em relação ao impacto no caixa do fundo, a gestão ressalta que o valor da primeira parcela (R$ 101,7 milhões) já vinha sendo provisionado desde janeiro de 2026 no “pote” de Disponibilidades do fundo, registrado nos relatórios gerenciais. Com isso, apenas a segunda parcela (cerca de R$ 18 milhões, corrigidos pelo IPCA) passará a figurar como nova obrigação de pagamento.
O impacto na estrutura de capital do fundo, assim, é descrito como marginal.
Contexto estratégico e reequilíbrio do portfólio
A aquisição faz parte de um movimento de reequilíbrio da exposição do GARE11 entre imóveis logísticos e de renda urbana, antecipado pela gestora nos seus últimos relatórios.
Ainda em junho deste ano, o GARE11 firmou compromisso de venda do portfólio de lojas que contempla “considerável fatia de sua exposição a lojas locadas ao varejista Atacadão, detida pelo grupo Carrefour”.
A Guardian alega que o objetivo da operação é “reduzir a exposição direta do fundo à contraparte Carrefour”, dado que a empresa é o principal inquilino do fundo (com 37% de participação na receita de aluguel do GARE11).
Além disso, o movimento também permite que o FII possa “aproveitar novas operações que tenham o grupo como inquilino sem aumento do patamar atual de concentração”.
“Portanto, é fundamental reforçar que a conclusão desta transação traz ao GARE11 uma fotografia provisória em termos de concentração de inquilinos e de exposição aos vértices logísticos e de renda urbana”, defende a gestão.
No mesmo fato relevante, o FII apresentou uma simulação preliminar de como ficará a carteira de maneira provisória, que reflete apenas esta transação, do galpão em Itapevi (SP), e uma segunda simulação contemplando o compromisso de venda de ativos de renda urbana detalhados pela gestão nos comunicados recentes.
Em resumo, com a conclusão da compra do galpão em Itapevi, o portfólio do GARE11 passa de 61% em renda urbana e 31% em logística (posição de junho de 2026) para 57% em renda urbana e 36% em logística.
A participação do Carrefour na distribuição de inquilinos sobe de 37% para 41% nessa fotografia intermediária.
Após a conclusão da venda dos ativos de renda urbana (operação RU Riza), o portfólio deve se rebalancear para 46% em renda urbana e 44% em logística, com a concentração do Carrefour recuando para 35%. Os contratos atípicos, que hoje representam 94% da carteira, passariam para 84% nesse cenário final.
Cotação do GARE11
As cotas do GARE11 são negociadas a R$ 8,14 em bolsa nesta terça-feira (4). Nos últimos 30 dias, os papéis sobem 0,25%. Em uma janela de 12 meses, o fundo acumula queda de 9,45%, no entanto.
