Em atualização da carteira de fundos imobiliários (FIIs), o BTG Pactual passou a incluir o CSHG Logística (HGLG11), fundo de galpões logísticos gerido pelo Patria Investimentos.
O time de research do banco colocou o fundo com uma participação de 3% na carteira de FIIs, sendo o terceiro fundo de menor peso na composição total.
A inclusão foi feita considerando a combinação entre desconto patrimonial, dividend yield considerado atrativo — de 9% — e qualidade do portfólio.
“O fundo, que negocia com desconto superior a 10% em relação ao valor patrimonial, também apresenta potencial de distribuição extraordinária, decorrente de um lucro recente com a venda de ativos”, diz Daniel Marinelli, analista de Real Estate do BTG Pactual, sobre a inclusão do HGLG11 no portfólio.
Em contrapartida, o BTG Pactual reduziu a exposição ao FII Kinea Índices, o KNIP11, em iguais 3%. Com isso, o FII deixa de ser o fundo com maior peso no portfólio e passa a representar 12% da carteira, ficando atrás do KNCR11 e do BTLG11, ambos com 13% cada.
“Essas movimentações refletem ajustes táticos e estratégicos, visando otimizar a relação risco-retorno do portfólio e capturar oportunidades pontuais no mercado secundário. A redução em KNIP11 foi motivada por sua elevada liquidez e pelo papel estratégico que exerce na carteira como uma posição flexível para rebalanceamentos”, observa Marinelli.
“Apesar da diminuição parcial, mantemos uma visão construtiva sobre o FII, que segue como uma das principais exposições ao segmento de recebíveis”, completa.
Carteira de FIIs do BTG Pactual
- BTCI11 — 6%
- KNCR11 — 13%
- KNIP11 — 12%
- RBRR11 — 3%
- RBRY11 — 5%
- MCCI11 — 8%
- VILG11 — 4,5%
- BRCO11 — 4,5%
- BTLG11 — 13%
- HGLG11 — 3%
- BRCR11 — 4,5%
- PVBI11 — 5%
- HGBS11 — 3%
- GZIT11 — 2,5%
- HSML11 — 4%
- VISC11 — 2%
- TRXF11 — 7%
No total, são 17 fundos, totalizando um dividend yield anualizado médio ponderado próximo de 12,5% e desconto médio de aproximadamente 9% em relação ao valor patrimonial.
Desde o início do portfólio, ao fim de 2019, a carteira de FIIs do BTG Pactual acumula retorno de 67,27%, superior ao IFIX, que acumula 45,41% no mesmo período. Em 2026, até julho, a carteira está com 2,28% no ano contra 1,14% do IFIX.
Em termos de médias, a carteira tem retorno anualizado médio de 8,4% contra 6,1% do IFIX, e mediana anual de 9,8% contra 6,0% do IFIX, mostrando desempenho histórico superior ao benchmark, ainda que com volatilidade e drawdown também maiores que os do índice.
O trade-off da Selic
Segundo o BTG Pactual, a perspectiva de cortes adicionais na Selic pode influenciar positivamente no preço dos FIIs no mercado secundário.
Em contrapartida, a pressão sobre os vencimentos longos da curva real de juros e a persistência de riscos fiscais ainda limitam os ganhos em segmentos mais dependentes de crescimento econômico, como os fundos de tijolo.
“Os resultados operacionais dos FIIs devem seguir resilientes, mas a capacidade de repasse de inflação e a dinâmica de vacância continuarão sendo monitoradas de perto. Para agosto, o cenário macroeconômico e setorial sugere continuidade na seletividade dos investidores em relação aos FIIs”, diz a casa.
Em se tratando do ambiente macroeconômico doméstico, o banco aponta que o mês de julho foi marcado por sinais de desaceleração econômica e uma surpresa positiva na inflação.
Indicadores como produção industrial, volume de serviços e criação de vagas formais apontaram “perda de dinamismo”, ao passo que IPCA e IPCA-15 vieram abaixo das expectativas, consolidando a tese de início de corte de juros na reunião do Copom desta semana.
